Le droit au logement est un de nos fondamentaux, au même titre que le boire et le manger. Pour y parvenir, les habitats doivent être durables et disponibles de génération en génération.
Ceci est vrai aussi bien pour les unités qui sont la pleine propriété de leurs occupants que pour ceux qui leur sont loués. Cette nécessité est de plus en plus criante alors que les statistiques démontrent, d’année en année, que les listes d’attente de logements sociaux s’allongent. De plus, comme pour beaucoup d’autres choses, il est souvent plus pertinent de les faire perdurer plutôt que de construire de nouveaux logements.
Sur un plan général, de nombreux appartements ou maisons ne sont pas occupés.
Ces biens dépérissent et se dégradent plus vite que s’ils étaient occupés, ce qui engendre la nécessité d’interventions importantes pour les rendre à nouveau habitables.
Ces travaux, parfois réalisés dans l’urgence, ou alors à moindre coût, sont-ils corrects, pertinents ?
Permettront-ils de sauver ce patrimoine et de le faire perdurer ?
Seront-ils en capacité d’assurer un niveau de sûreté et de salubrité ?
Respecteront-ils les aspirations légitimes de leurs occupants à tendre vers un confort au moins acceptable ?
Pour ceux qui voudraient télécharger mon ebook traitant du confort, c’est là.
Préalable
Il n’est pas dans nos capacités individuelles de modifier les pressions d’occupation selon les régions car elles dépendent de politiques qui nous échappent. Pour autant je pense qu’il faudra probablement un jour (de plus en plus proche ?) revoir et remettre en cause les concentrations urbaines.
Je vais me limiter ici à traiter de ce qu’il faudrait faire pour assurer la vie des biens ou leur redonner vie là où ils se trouvent.
L’objectif n’est pas simplement de les rendre occupables et utilisables un certain temps, comme pour répondre à un état d’urgence, mais leur permettre d’accueillir des occupants décemment et durablement. Il faut donc appréhender au mieux les contraintes à respecter pour qu’ils soient pérennes et durables, d’entretien facile et, dans la mesure du possible, évolutifs.
Avant de commencer les travaux, il est nécessaire d’analyser le bien de façon holistique, je vous propose de télécharger librement mon ebook dédié à ce sujet : « Questions fréqentes sur l’habitat ancien : humidité, gestion de l’eau, isolation, accompagnement, murs en pierre ».
Durable et pérenne
Lorsque j’étais maître d’œuvre et/ou artisan en charge de travaux dans l’ancien, je disais à mes clients :
“Votre maison était là avant nous et nous devons veiller à ce qu’elle puisse être encore là après nous”.
Ceci présuppose diverses précautions, variables selon chaque immeuble, les différences et contraintes devant être clairement identifiées avant même la programmation des travaux.
Il est assez aisé de comprendre que chaque bien présente des spécificités, lesquelles sont dépendantes de sa période de construction, des matériaux et des techniques choisis pour son édification. Les travaux et/ou modifications qui y ont déjà été réalisés sont aussi à prendre en compte.
On parle souvent de 1949 en tant qu’année charnière. Indéniablement, c’est à peu près l’année pivot qui a vu, entre autres, la construction passer d’une édification sans fondations continues à l’apparition de semelles filantes.
- antérieurement les bâtiments étaient le plus souvent édifiés sur un assemblage discontinu de pierres posées soit sur mortier soit sur lit de sable,
- à partir de cette période ils ont été élevés sur des fondations en béton armé.
Dans les mêmes temps et dans nombre de régions, les murs se sont standardisés en un assemblage de parpaings au mortier à base de ciment Portland.
Ces évolutions ont permis quelques changements majeurs (dont il n’est pas question, ici, de dire s’ils ont été bénéfiques ou pas, simplement d’en faire le constat), parmi lesquels :
- l’ensemble de la maison est plus stable sur ses bases et donc se “déforme” moins,
- les remontées capillaires sont moindres,
- le temps de construction a été considérablement réduit,
- apparemment il est moins nécessaire de reprendre ces constructions au fil des ans, particulièrement du fait de crépis plus durs et plus étanches.
Selon qu’ils ont été édifiés avec des techniques antérieures ou postérieures à cette année charnière, 1949, je les qualifierai dans la suite « d’habitats très anciens » ou « d’habitats anciens ».
Il n’y a là aucune connotation de préférence ou de qualité meilleure ou moindre, simplement un constat d’approches différentes.
Habitats très anciens
Il s’agit, comme je l’ai souligné ci-avant, de bâtiments édifiés sur fondations cyclopéennes et sans recours au ciment Portland.
Matériaux
Les matériaux qui ont prévalu à leur édification sont soit des pierres assemblées à la terre ou au mortier de chaux, soit du pisé ou de la bauge. J’y classe aussi les maisons ou immeubles à pans de bois dits à colombage avec remplissages divers, tels que torchis, bauge, pierre, brique…
Tous ces matériaux présentent des points communs :
- ils sont d’origine locale, les transports étant à ces époques anciennes trop peu développés pour envisager des provenances de longue distance,
- ils étaient assemblés selon le “savoir-faire de l’homme de l’art”. Cette définition tient au fait que, d’un lieu à un autre, les matériaux étant différents, même si les bases étaient proches, leur travail et leur dosage pouvaient être différents,
- tous sont relativement perspirants, avec des variations très grandes en ce qui concerne les pierres. Le granit est, par exemple, beaucoup plus fermé à la migration de l’eau que du tuffeau,
- ils sont tous recyclables et nécessitent moins d’énergie pour leur production, façonnage ou transport que leurs équivalents modernes,
- enfin, et ce n’est pas moindre, on en connaît parfaitement l’évolution puisqu’ils ont été employés depuis des temps quasi immémoriaux et qu’ils sont donc éprouvés de très longue date.
Techniques constructives
Les matériaux mentionnés ci-dessus ont été mis en œuvre par des artisans locaux rompus aux capacités de leurs ressources locales. Ils maîtrisaient des techniques parfaitement adaptées aux contraintes rencontrées.
Il est donc important, pour la bonne vie de ces bâtis, de respecter ces matériaux et ces techniques. Pour aller à l’essentiel, ils demeurent légèrement souples, donc en permettent “la vie”. Ces bâtis s’adaptent aux conditions d’évolution de leurs supports ou de leur entourage.
Par exemple, avec la sécheresse de plus en plus prégnante, les bâtiments édifiés directement sur des couches d’argile, ont tendance, suite à l’assèchement de ces dernières, à se “tasser”. Ceci peut provoquer l’apparition de microfissures, lesquelles sont généralement sans conséquence notoire.
Pour autant, si elles évoluent vers de vraies fissures, il est bon de les observer avec des témoins au plâtre. Ils consistent en une bande de plâtre appliquée sur la fissure et qui, en cas d’évolution, se brise et permet de mesurer l’évolution.
Pour ces deux raisons, une certaine malléabilité et une bonne perspirance, il faut s’interdire de les polluer en leur appliquant des matériaux inadaptés.
Malléabilité des murs en question
Ces bâtisses sont initialement non dotées de dalles ou dallages en béton… et c’est très bien ainsi, pour deux raisons.
L’une d’elle tient au fait que ces murs ne sont pas monolithiques et qu’ils sont conçus pour pouvoir se déformer tel que décrit ci-avant. Or une dalle béton est un élément rigide qui peut en perturber la plasticité.
Par ailleurs ces dalles béton, ancrées dans les murs, représentent des sources importantes de ponts thermiques, lesquels, avec les planchers bois généralement présents dans ces bâtisses, étaient bien moindres !
S’il est des cas où une dalle peut consolider ces bâtisses, ils sont très rares. Par contre si elle s’impose, alors il faut non pas l’ancrer dans les murs, mais sur des piliers eux aussi en béton et prenant appui sur des fondations qui leur sont propres. Dit autrement, les murs deviennent alors de simples remplissages, non porteurs, si ce n’est d’eux-mêmes.
Gestion de l’eau
Ces murs sont généralement perspirants (l’eau peut y migrer d’un point à un autre).
Même les constructions en granit, donc en pierre très peu perspirante, voire quasi totalement fermée au transfert d’eau, perspirent, ne serait-ce que par les mortiers d’assemblage et les joints.
Une dalle béton ou tout autre complexe étanchéifiant au sol du rez-de-chaussée sont de nature à bloquer les remontées capillaires.
Un carrelage étanche ou une chape chauffante en béton au ciment Portland ou posée sur un isolant lui-même étanchéifiant (polystyrène par exemple) produisent les mêmes effets. Et que dire de l’adjonction d’un film étanchéifiant, polyane (“poly âne” comme aimait à le qualifier mon regretté confrère Jean-Pierre Oliva) !
En présence de ces barrières, les remontées capillaires n’ont alors d’autre échappatoire que de migrer vers les murs et, ainsi, les saturer d’eau.
La cause d’un excès d’eau dans les murs est souvent le fait des remontées (naturelles ou excessives tel que décrit ci-avant). Un excédent de vapeur d’eau dans l’air ambiant et une perspirance contrariée à l’extérieur en sont aussi une cause possible. Plus rare et plus facile à résoudre : des défauts d’étanchéité en toiture.
Des infiltrations d’eau peuvent également, du fait de ruissellement, générer des désordres, ils peuvent être résolus par la pose d’un drainage… Attention !!! Pas de drainage directement contre des murs tels que décrit ci-avant.
En effet, si ces derniers sont sensibles aux excès d’eau, ils en ont pourtant besoin, mais en quantité nécessaire et suffisante… Ils savent parfaitement s’auto-réguler si on ne les contrarie pas avec des parements inadaptés. Donc si un drain est mis en œuvre, il faut le poser à un mètre ou plus du mur qu’il est censé protégé.
Ce qu’il ne faut pas faire
Pour respecter une certaine malléabilité et une perspirance correcte, il faut s’interdire de polluer ces bâtisses en leur appliquant des matériaux inadaptés.
Je ne reviens pas sur les dallages au sol, déjà évoqués ci-avant.
La présence contre les murs (à l’extérieur comme à l’intérieur) d’isolant à structure fermée tel que du polystyrène ou de crépi au ciment Portland peut nuire à leur bon fonctionnement. Des joints trop fortement dosés ou réalisés au ciment Portland (ou autre matériau trop étanchéifiant…) peuvent aussi être contre-productifs.
Tout ce qui précède est déjà dommageable pour les murs en pierre mais encore plus pour ceux à base de terre tels que du pisé, du torchis ou de la bauge. Tous les ans de telles bâtisses s’écroulent pour les raisons évoquées ci-dessus.
Habitats anciens
Les maisons édifiées depuis l’année charnière 1949, généralement en matériaux au ciment Portland (soit parpaings, soit, plus rarement, en béton banché), sont d’emblée plus stables et étanches aux migrations d’eau . Elles sont, a contrario, moins perspirantes.
Il est donc moins risqué d’y avoir des actions néfastes à leur pérennité ou à leur durabilité…
Ceci ne veut pas dire qu’elles sont bien à tous points de vue.
Certaines précautions doivent être prises pour les travaux à y réaliser.
Il faut par exemple se soucier des capacités des éléments à reprendre les charges.
Je pense tout particulièrement aux transformations visant à exploiter d’éventuels greniers en tant que volumes habités.
Un plancher dimensionné pour recevoir un isolant n’a pas forcément la capacité de recevoir une charge d’exploitation en tant que surface habitable.
Le percement d’une menuiserie ou d’un passage d’une pièce à une autre y semble facile ; attention à bien veiller aux piliers et au linteau de reprise de charge !
Ce qu’il faut faire impérativement, dans toutes les maisons anciennes et très anciennes
Ces maisons, particulièrement celles relevant des Réglementations Thermiques (RT) 2005 ou antérieures, n’étaient pas très étanches au vent. En changer les menuiseries doit, pour elles et toutes les autres, particulièrement celles d’avant 1949, s’accompagner d’un système de renouvellement d’air performant.
Pour moi, l’ouverture momentanée des menuiseries, si elle peut sembler suffisante intellectuellement, ne l‘est jamais dans la réalité.
Je ne vois pas de solution autre qu’un système mécanique. En effet concevoir un renouvellement d’air naturel est déjà très difficile pour un bâtiment neuf… Autant dire que c’est quasiment mission impossible dans le cadre de l’amélioration d’un bâti ancien.
D’entretien et maintenance faciles
Rien n’est éternel, en tout cas dans l’espace temps dans lequel nous évoluons… donc tout se dégrade.
Partant de ce constat, de cette certitude, il faut anticiper, dès l’édification ou dès la réalisation des travaux, l’entretien des éléments et/ou systèmes qui auront été installés.
Le choix d’équipements high-tech ne peut qu’amplifier la nécessité d’entretien car plus quelque chose est complexe et “pointu”, plus cette chose a besoin de réglages réguliers. Elle est aussi bien souvent plus fragile et sensible.
A contrario, le low-tech nécessite généralement moins de ressources et d’énergie à la fabrication et à la mise en œuvre. Le recyclage de ces éléments est souvent plus facile.
Sols
Ceci doit s’applique également aux sols, particulièrement les parquets.
En effet, nous connaissons un retour en force des bois non plus vitrifiés mais traités aux huiles naturelles telles que lin ou chanvre entre autres, à la cire d’abeille également… Chacun le sait, un parquet, au fil du temps, ça se dégrade, surtout dans les pièces à grand passage.
Certains disent qu’il faudrait de resurfacer tous les 20 ou 30 ans ; difficile à déterminer mais probablement nécessaire.
Or, les parquets entretenus aux huiles ou à la cire ne se poncent pas ! Les bandes ponçantes chauffent et provoquent la fonte des huiles ou cires, ce qui, en moins d’une minute, les sature, les rendant de facto inopérantes). Le seul moyen de les entretenir consiste à les gratter… je l’ai fait une fois, pour un escalier, ce n’est pas une sinécure mais bien un travail de romain !
Il faut différer le plus possible cette opération. Je conseille aussi de prévoir le changement du parquet pour les parties les plus endommagées, au centre des pièces et vers les passages, partout sauf contre les murs. C’est là que se trouvent les meubles et équipements divers et que le parquet passe sous les plinthes.
Je préconise de réaliser, initialement, une bande périphérique, d’une largeur de 50 à 60 cm (moins pour les lieux de passage), finie vers le centre sur un support continu.
Depuis cette bordure intérieure de la bande périphérique, réaliser la pose du parquet pour tout le centre de la pièce. Il est possible de bien marquer cette différence, soit en variant les essences, soit en jouant sur les largeurs de lame ou encore en changeant le style de pose.
Lorsqu’il faudra refaire cette partie centrale, il ne sera pas nécessaire de tout casser, il suffira de s’en tenir à ce qui est le plus aisé, la partie centrale !
Murs
Bien prévoir, pour le futur, la possibilité de pendre des objets ou d’installer des équipements nécessitant un accrochage puissant. Pour ce faire, prendre des photos de ces parois en cours de réalisation, les imprimer (qui connaît le futur de nos supports numériques ?) et les collationner dans un dossier… A conserver précieusement !
Les évolutions techniques et les propositions commerciales ont fait évoluer vers le choix de parements légers tels que le “placoplâtre”. Leur mise en œuvre est effectivement aisée et relativement rapide mais leur nature interdit de leur adjoindre des enduits épais tels qu’à base de terre ou de chaux. Dommage car ceux-ci sont susceptibles d’améliorer considérablement le confort.
Ces parements épais permettent la mise en couleur et la peinture avec des préparations qui supportent très bien des retouches en cas de dégradation.
Leur choix permet donc, en plus d’un rendement thermique bien meilleur (effusivité, capacité de stockage de calories…), un entretien relativement aisé.
Toits
Les couvertures les plus durables semblent être les tôles. Elles seront en tout cas les plus efficaces pour la récupération des eaux de pluie, exercice qui deviendra rapidement très courant !
Par contre il est assez délicat de les déposer pour le changement éventuel d’un isolant… d’où une attention toute particulière à porter à ces derniers sur leur longévité (cf. § ci-après).
Isolants
Si rien n’est éternel, certains isolants sont, de notoriété publique (en tout cas c’est su et constaté par tous ceux qui se sont spécialisés dans l’isolation), plus durables que d’autres.
Si, pour des raisons environnementales, de sécurité et de salubrité (gestion de la vapeur d’eau évoquée ci-avant), on exclue les isolants pétrochimiques, les plus durables sont ceux d’origine végétale.
Ils peuvent être un peu plus chers, mais on ne les change pas tous les 15 ou 20 ans. Il est donc impératif de réaliser le bon choix (vidéo) et le bon investissement (vidéo) dès le départ.
Je vous propose le téléchargement gratuit de mon ebook dédié à ce sujet Widget vers l’ebook à venir.
Systèmes
Les appareillages actifs dont nous équipons nos maisons ne seront pas, eux non plus, éternels, il faudra un, jour les changer car ils arriveront en fin de vie.
Je pense tout particulièrement aux systèmes de renouvellement d’air. Par exemple les VMC simple flux ne demandent que peu d’entretien ; a contrario les VMC double flux en nécessitent beaucoup. La cause en est la canalisation des flux d’air insufflés, ce qui impose de facto leur filtration et la surveillance et l’entretien des gaines afférentes.
Ces dernières demandent également, pour rester dans la gamme d’efficacité annoncée, le changement très régulier des filtres.
Chauffer consiste en la production de calories et en leur distribution en aval, avec souvent un transport entre les deux. Celui-ci peut être évité avec un appareil autonome tel qu’un poêle.
En cas de besoin de transport, miser sur un circuit hydraulique permettra l’installation de tout type d’appareil de chauffage en amont (chaudière par exemple). Il permettra aussi tout système de distribution en aval (par exemple radiateurs).
Dans tous les cas je conseille de bien veiller aux passages et accès nécessaires pour le changement de tous les appareils le jour où leur fin de vie aura sonné !
Evolutif
Le groupe des occupants peut évoluer, soit par l’arrivée d’enfants, soit suite au départ de ces mêmes enfants, lesquels un jour prennent leur envol, ou suite à, la disparition de l’un des occupants.
On pense souvent aux éventuels agrandissements (lesquels sont d’ailleurs rarement faits…) mais quid des cas de diminution souhaitée de surface, eux plus courants ?
Lorsque le noyau d’occupants diminue, la sagesse voudrait qu’ils déménagent en des lieux de surface mieux adaptée et/ou avec des architectures elles aussi adaptées.
Cependant, pour des raisons d’affect, c’est parfois inenvisageable. Il est bon, alors, de prévoir que l’habitat puisse être subdivisé ou envisager une co-occupation, ce qui peut nécessiter l’adjonction de certains équipements tels que des salles d’eau individuelles.
Conclusion
Un habitat ancien ou très ancien représente de belles opportunités. Les aménagements ou améliorations sont toujours plus vertueux au plan des émissions de gaz à effet de serre ou de consommation de ressources.
Cependant les matériaux qui ont été utilisés pour l’édification et les techniques auxquelles il a été fait appel lors des constructions imposent très souvent d’être très prudents pour la réalisation des travaux qui y sont nécessaires.
Par exemple l’emploi de matériaux isolants ou d’enduits étanchéifiants dans les bâtis à parois perspirantes doivent être proscrits, il en va de même pour l’adjonction d’éléments rigides qui en perturberaient l’équilibre.
Ces habitats sont souvent là de très longue date, parfois depuis plusieurs siècles, le moins que nous leur devons est de prendre toutes dispositions pour qu’ils nous survivent !
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La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
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