L’achat d’un bien existant implique souvent d’y réaliser ou faire réaliser des travaux. Plusieurs raisons peuvent justifier de ces interventions sur la maison. Elles vont de l’envie d’en changer l’aménagement à la nécessité de la faire évoluer sur le plan des facilités d’exploitation en passant par une recherche de confort supérieur. Ce qui justifie le plus d’entreprendre des travaux est l’obligation d’assurer la pérennité d’un ouvrage en mauvais état ou, pire, en péril.
Autrefois la maison était un support pour faire face à nos besoins primaires que sont les actes de boire, manger, se vêtir, s’abriter, se chauffer et se reproduire … (ce dernier besoin n’a guère changé, si ce n’est un gain en intimité, la famille ne vivant plus dans sa globalité dans une pièce unique) le reste, même si sécurisant et très agréable, n’est qu’accessoire.
Nous l’avons complexifiée du fait de l’évolution de nos modes de vie, des usages qui ont évolué et de ce qu’on attend de nos espaces de vie.
Cet article est dédié à la programmation des travaux liés au terrain d’assiette et au gros œuvre de la maison, ce qui, à l’extrême, pourrait se résumer au gros œuvre.
Travaux : priorité des priorités (pour l’ancien)
Tout péril à l’ouvrage ou tout ce qui peut porter atteinte à la sécurité des personnes doit être “traité” prioritairement au reste, y compris pendant la phase d’étude et/ou d’analyse avant travaux. C’est ce que nous qualifions de “priorité des priorités”.
Fuite dans le toit
En cas de fuites d’eau dans le toit et/ou si la pluie pénètre, il est sage et prudent (même indispensable) d’en assurer temporairement l’étanchéité via un bâchage.
Celui-ci peut être réalisé directement sur la couverture défaillante.
Cette opération arrêtera un éventuel péril à l’ouvrage et, si les bâches choisies sont de qualité suffisante, ôtera tout sentiment d’urgence pour la suite des travaux, laquelle est toujours contre productive.
Menuiseries extérieures exposées aux intempéries mais défaillantes
Dans certains cas, il peut aussi s’avérer nécessaire d’assurer un minimum d’étanchéité à la pluie au niveau des menuiseries (par exemple en cas de fort risque de pénétration d’eau de pluie sous l’effet vent).
Etaiement
Il est aussi parfois nécessaire d’étayer une partie du bâtiment (c’est heureusement assez rare).
La pérennité de l’ouvrage en son état d’origine et la sécurité des personnes étant assurées, il est possible d’envisager la suite des interventions et donc de les programmer … selon un ordre logique.
Interventions sur le terrain d’assiette
Nous souhaitons rappeler ici une évidence : qu’il s’agisse de construire et/ou de rénover, jamais les interventions ne devraient être considérées comme indépendantes les unes des autres, dans le bâtiment (comme souvent dans d’autres domaines !) tout est lié.
L’addition de bons solistes n’est pas la garantie de l’exécution correcte d’une œuvre.
Dans le domaine de l’habitat, l’accompagnement est généralement non pas une dépense supplémentaire, non plus que la mise dans le circuit d’un ou une empêcheur(euse) d’avancer sereinement mais le plus souvent une vraie valeur ajoutée.
Il faudra, futurement, accéder à l’habitation et aux éventuelles annexes. Il va falloir aussi y accéder pour la réalisation des travaux, une voie correcte est nécessaire.
Accès
Les véhicules de livraison devront accéder au chantier, tant lors des travaux sur le bâti que pour ce qui concerne la gestion de son environnement. Les véhicules de secours, y compris d’incendie, doivent pouvoir accéder au plus proche afin d’optimiser une éventuelle intervention.
Prévoir les voies d’accès et les réaliser préalablement à toutes autres interventions tombe sous le sens
Captation des eaux de ruissellement, d’infiltration
On met dans cette rubrique toutes les eaux amenées naturellement : pluie, orage, neige, ruisseau permanent, infiltration dans le terrain …
Avant de capter de l’eau, il faut se soucier soit de son stockage, soit de son évacuation.
Par exemple, refaire les ruisseaux d’écoulement des eaux de pluie ou d’éventuelles sources ou résurgences; si nécessaire, canaliser et gérer les écoulements en creusant un exutoire, y compris un ou des drainages; prévoir soit un bassin de rétention soit une ou des cuves de stockage.
Il peut s’avérer nécessaire de drainer le terrain. Ces travaux sont très “invasifs”, nécessitant le creusement de tranchées parfois profondes, le stockage momentané de la terre extraite, l’apport des pierres d’enrobage du drain, la remise en place des terres … nous conseillons de classer ces travaux dans les premiers à réaliser, si le drainage est effectivement nécessaire, sa réalisation dès le début assainira le terrain et facilitera les travaux ultérieurs.
Eau captée et stockée
Pour l’utilisation dans les toilettes ou ailleurs (potager notamment), alors que les sécheresses seront probablement plus nombreuses et plus longues dans le futur, il serait dommage de se priver de cet apport d’eau libre de toute contrainte administrative quant à l’usage qu’on en fait.
Il faudra prévoir les regards collecteurs des eaux de toit, éventuellement celui d’un égout à l’entrée du sous-sol ou d’une annexe tel qu’un garage, leur raccordement à un système global de conduite de cette eau et leur évacuation ou stockage (intégrant nécessairement un exutoire dit de “trop plein” pour évacuer l’eau après remplissage complet).
Attention, en cas d’implantation sous le niveau d’une voie d’accès ou d’un espace qui pourrait représenter un bassin collecteur d’eau en cas d’orage, anticiper ce risque et prévoir tout système adéquat qui permettra d’empêcher la pénétration de cette eau ou, a minima, de la collecter et l’évacuer !
Dégagement de tous éléments perturbateurs
Tailler et rabattre les arbres dont les branches touchent ou débordent sur les toits. Une tempête peut engendrer un contact des branches avec le toit et, ainsi, générer des désordres à la couverture, des feuilles peuvent obstruer les écoulements des eaux pluviales dans les chéneaux …
Les racines d’un arbre planté trop près d’une maison ont de grandes chances d’en abîmer les fondations, voire d’en déstabiliser les murs. Il peut s’avérer nécessaire de l’abattre. Peut-être la mort dans l’âme, il faudra s’y résoudre.
Le raccordement aux réseaux
Un habitat est rarement autonome et, quand bien même il le serait, certains raccordements, même non utilisés, sont obligatoires suite à la demande d’un permis de construire, (y compris s’il a été demandé pour un agrandissement ou des aménagements nouveaux et que la maison, auparavant n’était pas raccordée). Pour exemple : le raccordement au réseau électrique est obligatoire, l’abonnement et la consommation de l’électricité du réseau ne le sont pas.
Ils sont à prévoir et réaliser souvent avant même les accès car désormais le plus souvent enterrés.
C’est aussi le moment de réaliser un éventuel équipement d’assainissement autonome sauf à ce que l’espace qui lui sera dévolu soit accessible par les engins nécessaires en fin de chantier.
Travaux allant des fondations au hors d’eau, hors d’air
Ce sont tous les travaux qui vont de l’intervention sur les fondations jusqu’au stade dit “clos et couvert”, c’est à dire stable et à l’abri de toutes les intempéries, y compris du vent.
Il s’agit donc de travaux qui vont plus loin que ce qu’on nomme le gros œuvre. En effet, celui-ci ne concerne que les éléments qui supportent l’édifice et assurent sa stabilité et son étanchéité à l’eau, et, de plus sont non dissociables. Par exemple, pour les menuiseries, les ouvrants en sont exclus.
Ce que nous y incluons ne correspond donc pas à ce qui est pris en compte pour l’assurance décennale.
L’intervention sur un habitat ancien implique qu’il est déjà existant et … ancré au sol.
Les fondations
Diverses situations peuvent se rencontrer, allant du simple lit de sable avec quelques pierres plates, le tout à quelques centimètres sous le niveau naturel du terrain aux fondations en béton armé en passant par des fondations cyclopéennes. Il pourrait aussi s’agir de pilotis et/ou piliers divers mais ceci est extrêmement rare et nous ne l’aborderons pas.
Des fissures sur les murs sont, généralement, le marqueur de “la vie” des fondations. S’il est important de tenir compte de ces témoins, il ne faut pas forcément en déduire qu’une fissure est l’avertissement d’un effondrement fatal et obligatoire à terme !
Quelque soit le type de fondations, tout part de là. Si elles ne sont pas correctement réalisées ou en bon état, il faudra les renforcer avant toute autre intervention, qu’elle ait trait au gros œuvre, au second œuvre ou à la déco.
Ceci ne s’improvise pas, l’aide ou le recours à un homme de l’art sont vivement conseillés.
Les murs
Sauf en cas de fuite du toit, tel que nous l’avons décrit dans le paragraphe “Priorité des priorités” ci-avant, il serait totalement aberrant d’aborder les éléments supérieurs que sont le toit ou les planchers, de même que choisir les types de menuiseries ou de parler de traitement thermique avant de se pencher sur les murs.
Ils peuvent être divers dans leur composition autant que dans les techniques de mise en œuvre initiale.
Ils ont plusieurs rôles, lesquels peuvent, ou non, être cumulés par un seul élément ou composant :
- l’occultation avec l’extérieur, allant de la protection vis à vis des éléments naturels que sont le vent, la pluie ou la neige,
- l’occultation à l’exposition au rayonnement direct du soleil (nécessaire pour bien dormir ou pour éviter les surchauffes l’été),
- l’assurance d’un minimum d’intimité visuelle et/ou de protection d’envahissement d’autres êtres vivants, allant d’autres humains à toutes sortes d’insectes, animaux à sang froid ou à sang chaud …
- assurer la tenue des éléments supérieurs que sont les planchers et charpente de toiture, plate ou à pans.
Quelques soient les matériaux et/ou les techniques rencontrés, il faudra s’assurer, avant d’aller plus loin, du bon état général des parois verticales et de leurs capacités à assurer l’ensemble de leurs fonctions.
Qu’ils soient en pierre, en terre, à ossature bois ou en béton, chacun devra être abordé en tenant compte de ses spécificités, à la fois dans ses destinations que dans les contraintes dont il est affublé.
Il faut toujours anticiper la gestion des remontées capillaires avant de décider quoi que ce soit quant à des actions à mener sur des murs.
Il faut également anticiper la façon dont les murs seront traités thermiquement, sachant qu’isoler dans l’ancien est possible, tant grâce à une Isolation par l’Intérieur (ITI) qu’en Isolant par l’Extérieur (ITE).
Ce n’est pas, loin s’en faut, la seule possibilité de traiter et/ou améliorer thermiquement les murs extérieurs, il est aussi possible d’opter pour des enduits correcteurs d’effusivité.
Il est nécessaire de faire le choix du type de menuiseries extérieures, de leur profil (particulièrement du type de seuil pour les portes) ainsi que du type de sol et de chape afin de prévoir les réservations adéquates et régler les hauteurs des pièces d’appuis.
Le toit
Les murs remis en état d’assurer leurs fonctions, y compris de capacité à porter les ouvrages supérieurs, il faut maintenant s’occuper du toit ou des terrasses supérieures.
Structure porteuse
La charpente qui portera, soit le toit à pans, soit une toiture/terrasse (ou la dalle qui assurera cette même fonction de support de toiture/terrasse), doit être contrôlée et, éventuellement, changée ou consolidée.
Il nous semble difficile, pour se faire, de se passer au moins des conseils d’un homme de l’art.
A minima il faut recaler, réaligner toutes les pièces de sorte à disposer de surfaces planes susceptibles de recevoir la couverture ou l’étanchéité.
Bien évidemment ces éléments seront dimensionnés en fonction des reprises de charge à assurer (attention, pour les zones à risque, aux charges de neige).
En cas d’Isolation Thermique des murs par l’Extérieur (ITE), penser à prévoir les débords de toit en fonction des contraintes d’épaisseur de cette isolation.
Couverture
Diverses couvertures sont susceptibles d’être retenues. Selon les choix opérés, attention à prévoir le dimensionnement des avant-toits en tenant éventuellement compte de diverses contraintes (par exemple, les tuiles ont souvent un pureau déterminé (longueur utile de chaque élément qui recevra la pluie, il détermine l’écartement des liteaux de maintien et, par voie de conséquence, la longueur de diverses pièces, dont les chevrons).
De même, les tuiles ont une largeur donnée, ce qui détermine cette fois, la longueur des pannes.
Certaines couvertures nécessitent des pentes de toit minimales, ce qui détermine le % ou le degré de pente des pans du toit.
Une fois le bâtiment “au sec”, il est possible de passer aux divers planchers, y compris en béton (attention, pour ces derniers, bien suivre les précautions rappelées ci-après).
Eaux pluviales
Les eaux collectées par le toit peuvent, comme autrefois et sans autre forme de procès, couler au sol sans aucune captation, ce qui n’est pas sans inconvénient.
Traces contre les murs
Il s’agit de désordres visuels, le plus souvent dûs au développement de micro-algues ou mousses suite au ruissellement régulier d’eau contre les murs.
Ces désordres peuvent aller jusqu’à des infiltration dans les murs en cas de défaillance des crépis extérieurs de protection ou des joints entre les pierres.
Infiltrations via les pieds des murs
Si elle n’est pas captée via un égout ou un drainage, cette eau apportée en quantité au pied des murs peut s’infiltrer dans les fondations et augmenter les remontées capillaires, sources de pathologies diverses.
Leur captation et stockage
Nous classons les chéneaux et descentes d’eaux pluviales dans les travaux hors d’eau, hors d’air.
Attention de bien prévoir leur positionnement en cas d’Isolation Thermique Extérieure (ITE) non encore réalisée.
Les planchers des étages
Dans le cadre de bâtisses anciennes, généralement dotées initialement de planchers bois portés par des poutraisons, nous conseillons très vivement de s’en tenir à ce type de plancher. En effet, les murs anciens en pierre, pisé, bauge ou à colombages doivent pouvoir continuer à évoluer tel qu’ils l’ont toujours fait, sauf à prendre le risque, en cas d’intégration d’un élément aussi rigide qu’une dalle, de mettre en péril ou, au moins, en difficulté ces vieilles dames que sont les maisons anciennes.
La structure porteuse (par exemple : les poutres ou les solives) est souvent mise en œuvre après que le bâtiment a été mis “hors d’eau”.
Le travail à l’abri du toit est préférable à une intervention dans l’autre sens (planchers avant d’assurer le hors d’eau).
En effet, si la charpente est couramment réalisée avec des bois verts, il n’en va pas de même avec les structures porteuses des planchers, particulièrement si la poutraison demeure apparente.
Les éventuelles dalles coulées en béton y seront à l’abri des intempéries le temps que leur prise soit effective (soleil puissant qui les fait fissurer, averses qui les “lavent”, gel qui les fait “friser” et peut en gêner la prise ou les dégrader …).
Le dimensionnement des pièces porteuses dépend de la charge d’exploitation prévue (qui elle -même dépend de la destination d’usage). L’écartement des solives dépend, quant à lui, du type de plancher choisi.
Si un système de limitation de transfert des bruits est prévu, en tenir compte dans les calculs de hauteur des niveaux.
Les ouvertures
Nous classons les fenêtres et portes extérieures, dans leur intégralité dans le clos-couvert, y compris leurs parties ouvrantes et donc dissociables. Par contre nous classons les volets dans la rubrique second œuvre. Ceci est modulable car, de plus en plus souvent, on rencontre des blocs menuisés complets intégrant non seulement la menuiserie proprement dite mais également le volet roulant.
Dans le cadre des Isolations Thermiques par l’Extérieur (ITE), en cas de pose de volets coulissants, battants ou roulants avec caisson extérieur, il faudra réfléchir dès le gros œuvre aux moyens de les intégrer et de les fixer.
Pour des raisons de performance thermique globale, les châssis doivent être noyés dans l’isolant.
Dans le cadre d’une ITI, il sera donc préférable de poser les menuiseries également par l’intérieur.
A contrario, en cas d’ITE, la pose des menuiseries à l’extérieur du mur est préférable, tel que nous l’avons déjà présenté ici.
Façades extérieures des murs extérieurs
Une mode assez récente incite à garder apparentes les pierres des murs anciens.
Si celles-ci y sont adaptées, si les remontées capillaires sont contenues et/ou gérées par ailleurs, pourquoi pas, sinon mieux vaut sacrifier à leur crépissage ou habillage avec des parements adaptés (bardage, panneaux …).
Ces travaux peuvent s’envisager à cette phase d’avancement ou … plus tard si des travaux de second œuvre sont plus urgents.
Attendu que rien n’est jamais soumis à une règle générale immuable, des exceptions demeurent et peuvent imposer de ne pas différer ces parements extérieurs :
- ITE avec de la laine de bois qui supportera directement le crépis,
- Ossature bois ou ITE avec pare-pluie extérieur dont l’efficacité, en exposition directe aux UV, est limitée,
- Utilisation de matériaux non résistants aux UV (polyuréthane, polystyrène graphité … matériaux que, pour d’autres raisons, nous déconseillons)
- Mur avec remplissage paille
- …
Conclusion
Les travaux liés au terrain d’assiette peuvent se résumer en la prévision des accès, les travaux de préparation des raccordements aux réseaux, tout ce qui concerne la collecte des eaux de pluie, leur stockage et/ou leur évacuation et la gestion des arbres.
Tous les travaux qui permettent d’assurer le hors d’eau, hors d’air ainsi que la tenue des ouvrages sont intimement dépendants les uns des autres, il ne faut pas en oublier un dans la programmation faute de quoi les conséquences peuvent être lourdes … au plan financier bien sûr, mais aussi au niveau du planning, de la qualité de l’ensemble du chantier.
Bien que tous tombent sous le sens, il faut revoir plusieurs fois la copie de la programmation avant de lancer le chantier, ceci pour être certain de n’avoir rien oublié … exercice fastidieux, qui peut sembler une perte de temps mais qui, au final, permettra plus probablement d’en gagner.
Bien que de nombreux propriétaires se lancent seuls dans ce type d’aventure, parfois avec succès, il nous semble important de rappeler que cet exercice relève de connaissances durement acquises au fil des études et/ou des expériences (peut-être plus de l’expérience d’ailleurs).
Nous ne saurions jamais trop conseiller de se faire accompagner ou de confier la gestion de ces travaux à un professionnel aguerri.
Source des images : Pixabay : kareni, arcaion, lecreusois, 901263
La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
Mes fondamentaux pour des rénovations pertinentes :
l'analyse d’un Habitologue
Chaque semaine, je partage avec vous une de mes bases de réflexion
... et dès maintenant recevez mes 2 livres numériques :
