Candidat à l’achat d’un bien immobilier qui ne s’est pas posé cette question fatidique “Construire ou rénover ?” ?
Nous avons déjà abordé les volets subjectifs, ceux qui, réellement, sont très difficiles à classer tant ils peuvent être personnels, nous avons aussi abordé les aspects objectifs, du phasage des travaux à l’approche des garanties en passant par l’aspect économique.
Nous allons, au fil du présent article, nous pencher sur les aspects liés à la technique, lesquels peuvent être prépondérants.
Nous permettront-ils de trancher : je construis ? J’achète de l’ancien ?
Préalable
Le postulat de départ est que la construction ou la rénovation se situeront géographiquement dans un périmètre raisonnable selon les critères développés ici dans l’article « Qu’est-ce qu’un habitat écologique selon moi ?« , que les travaux seront seront réalisées dans les règles de l’art, en respect de la législation, en respect également de ce que sont les valeurs de Soigner l’Habitat : respect de l’environnement, respect des occupants, bonne intégration dans le site; en cas de rénovation, respect de la maison dans sa nature d’origine, tant technique qu’en terme de matériaux (par exemple, pas de mortier ou béton au ciment Portland sur, dans ou contre des murs anciens en pierre montés à la chaux ou en pisé) …
Au niveau technique
Ici, tout dépend de la nature du bien acheté ou de la technique de construction envisagée, les possibilités sont nombreuses, plus ou moins complexes et/ou efficaces. L’objet de cet article n’est pas de les analyser, sauf éventuellement un rappel de mise en garde.
Le choix d’une technique précise de construction ou d’un type de maison ancienne (particulièrement au plan des matériaux de gros œuvre qui ont été utilisés) peut, éventuellement même, doit être orienté par rapport à des savoirs détenus, des équipements à disposition ou des apports extérieurs de main d’œuvre, qu’elle soit bénévole ou qu’il s’agisse de professionnels en qui le futur maître d’ouvrage a une totale confiance.
Construction neuve
La construction d’une maison neuve, selon les choix techniques ou architecturaux, peut présenter des niveaux de complexité très différents. Il est possible, pour les mêmes techniques et matériaux, d’acheter la maison neuve à un constructeur, de la faire construire sous le contrôle d’un architecte, en délégation de maîtrise d’œuvre, via des entreprises avec la maîtrise d’œuvre assurée par le maître d’ouvrage lui-même ou en auto-construction.
En cas d’auto-réalisation, nous conseillons vivement aux néophytes de suivre des formations préalables tel que décrit dans notre article dédié à l’auto-construction. On ne s’improvise pas maçon, charpentier ou autre, ceci est vrai tant pour les techniques conventionnelles que pour d’autres plus traditionnelles ou innovantes …
Achat d’ancien
L’achat d’un bien ancien peut imposer des techniques nombreuses et très variables. Une maison relativement récente, construite en béton armé ou parpaings au ciment Portland, de plain pied, avec charpente en fermette et isolation en combles perdus n’imposera pas les mêmes contraintes qu’une maison beaucoup plus ancienne, en pierre, pisé ou à colombage et torchis, avec charpente traditionnelle en bois équarri. S’il est une certitude, c’est que, quelque soit la technique ou les matériaux, il est important de les respecter, faute de quoi, la pérennité de l’ouvrage et la salubrité de l’habitat pourraient être rapidement compromises .
Neuf versus Ancien au plan technique
L’avantage de la construction neuve est que le choix dépendra de l’acheteur, pas de ce qui existe, donc, a priori, plus facile avec une construction neuve.
Les Compétences nécessaires
Que vous souhaitiez faire les travaux vous-mêmes ou les faire réaliser par une entreprise, il est nécessaire qu’ils soient réalisés dans le respect des règles de l’art.
Construction neuve
Le choix d’une technique conventionnelle ouvrira un panel assez vaste au plan des opérateurs, qu’ils soient professionnels ou que la maison soit auto-construite. La mise en œuvre de parpaings au ciment Portland ou de briques, même si elle peut sembler simple à 1ère vue, répond à des règles précises. Ces techniques et matériaux étant très largement utilisés, le choix de conventionnel vous permettra, en cas de réalisation par des professionnels, d’en trouver relativement facilement et donc pouvoir choisir parmi plusieurs offres. En cas d’auto-construction, vous pourrez également assez facilement trouver de l’aide ou des conseils.
Le choix d’une technique éthique (matériaux bio-sourcés, locaux, perspirants, performants mais à bon bilan carbone, recyclables, tels que terre, pisé ou paille …) implique souvent des coûts financiers moindres mais plus de main d’œuvre et plus de compétences techniques. Leurs temps de réalisation peuvent aussi être relativement longs.
Certaines techniques, a priori fort simples et pratiques, présentent plusieurs inconvénients, tant de perspirance que de salubrité ou de respect de l’environnement.
Achat d’ancien
Le choix d’une maison conventionnelle (entre autres, sur dalle et à murs en béton au ciment Portland) facilitera la recherche et, le plus important, la sélection d’artisans. Les travaux sur ce type d’habitat sont généralement assez faciles, ils sont d’aplomb, de niveau, il est facile d’y fixer de nouveaux éléments et, généralement, les industriels ont travaillé à faciliter l’utilisation de leurs produits.
Opter pour l’achat d’une maison édifiée selon des techniques anciennes impose des savoir-faire relativement pointus et, parce que, parfois, partiellement (voir totalement) abandonnés, plus rares. Les acteurs possibles, qu’ils soient artisans ou aides dans le cadre d’une auto-construction, seront plus difficiles à trouver, les conseils avisés aussi.
Neuf versus Ancien au plan des compétences
Egalité si le choix de l’achat d’ancien est fait en fonction des techniques qui ont prévalu à la construction de l’objet acheté.
Si non prise en compte des techniques constructives d’origine dans le cadre de l’achat d’ancien, l’avantage peut revenir au neuf.
Rapidité de mise en œuvre
C’est souvent un des critères principaux, il arrive tout juste derrière la motivation économique.
En effet, plus l’entrée en jouissance est plus rapide, moins il y a double financement (loyer + remboursement par exemple). La jouissance d’entrer chez soi est aussi un critère important, même si cette joie est celle d’un moment, donc fugace.
Construction neuve
Il est relativement facile d’y imposer un timing “rigoureux”. Ceci sera d’autant plus vrai que, si le choix est d’auto-construire, des stages de formations auront été suivis.
S’il est fait appel à des artisans, s’ils se connaissent (les groupements d’artisans sont de plus en plus nombreux), le timing sera aussi plus facilement respecté.
Le choix d’un constructeur permet de bien maîtriser le timing car un contrat de Construction de Maison Individuelle comporte obligatoirement un volet “garantie de livraison à la date convenue”.
Achat d’ancien
Si le bien acheté est en bon état et “habitable de suite” (attention à cette qualification, tout le monde n’a pas les mêmes notions de ce que veut dire “habitable” !), la rapidité est plus que réelle, car l’occupation peut suivre immédiatement la signature des actes authentiques. S’il est nécessaire de réaliser des travaux, on retrouve les inconvénients de la construction neuve développés ci-dessus.
Neuf versus Ancien au plan rapidité
C’est selon les choix initiaux, donc égalité entre les 2 options. Nous rappelons qu’il faut cependant parfois savoir reculer une entrée en jouissance dans les locaux pour privilégier la qualité de la réalisation : 1 ou 2 mois de report sont ou seront vite oubliés, un désordre beaucoup moins … si tant est qu’il puisse être remis en ordre.
Efficacité lors de l’exploitation
Construction neuve
Les niveaux de performance thermique peuvent être élevés, gages de faible consommation de chauffage. Les performances phoniques peuvent également être excellentes, gages de confort dans ce domaine.
La maîtrise des consommations, non seulement pour le chauffage mais aussi celles inhérentes au renouvellement d’air et à l’éclairage peuvent être assez facilement portées à un haut niveau, sans pour autant jamais sacrifier au confort.
L’été leur gestion est plus “délicate”, ceci du fait d’une moindre inertie.
Les résultats dépendent bien sûr des matériaux et techniques retenus, il suffit de faire les bons choix pour y parvenir, particulièrement en ce qui concerne les isolants.
Achat d’ancien
Les contraintes imposées par un bâti ancien ne permettront pas d’atteindre des niveaux très élevés de performance, même s’il est possible de largement progresser par rapport aux standards admis. Il est tout à fait envisageable de s’approcher des performances d’une maison neuve, mais chercher à atteindre leur niveau reviendrait à sur-consommer des matériaux et de l’énergie, probablement plus que ce que le gain en performance permettrait d’économiser en consommation d’exploitation dans un temps d’amortissement raisonnable.
Malgré tout, ces vieilles bâtisses peuvent apporter d’excellentes performances en inertie ou perspirance, lesquelles assurent un très bon niveau de confort avec des consommations raisonnables. Elles sont aussi, souvent, plus confortables l’été, ceci grâce à l’inertie des matériaux qu’on y trouve, c’est particulièrement le cas des maisons en pisé ou en pierre.
Neuf versus Ancien au plan de l’exploitation ultérieure
Sur ce plan de la performance pure, le Neuf l’emporte haut la main.
Conclusion
Le mieux ne serait-il pas que chacun, selon ses aspiration, aille vers ses amours et/ou envies.
Quelques rappels pour l’une et/ou l’autre des options :
- Une maison mal ciblée quant à son exposition, ne verra pas la chose s’améliorer au fil des ans, si elle ne voit pas le soleil le 1er hiver, cette situation sera irréversible !
- Si les commodités (commerces, écoles …) ou le travail sont éloignés, là non plus, pas d’amélioration à attendre !
Pour le reste, est-il nécessaire de rappeler que lors de la construction d’une maison neuve, il faudra bien choisir les matériaux et les techniques les plus pertinents possible ?
Est-il nécessaire de rappeler que la maison ancienne choisie, bien plus ancienne que nous, devra survivre aux aménagements, transformations et travaux qu’on va lui infliger !
Et surtout, rappelons-nous que l’éternité n’est pas une notion applicable aux bâtis, neufs ou anciens : les aménagements d’aujourd’hui, à la pointe de la technique et de la mode, seront obsolètes et ringards demain !
Faites pour vous, en respect de la planète, de l’environnement en général, du vôtre en particulier, performant, durable, recyclable … mais avant tout, pour vous !
Crédits Photos : Pixabay
La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
Mes fondamentaux pour des rénovations pertinentes :
l'analyse d’un Habitologue
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