Bâtiment : le terrain d’assiette, le terrassement. Glossaire

Dans la vie courante, de nombreuses incompréhensions sont dues à des défauts de communication. Ces quiproquos peuvent être anodins et déclencher de véritables fous rires, cependant parfois ce n’est pas de rire dont nous avons envie, mais plutôt de pleurer.

Ce n’est généralement pas par manque de volonté d’une partie ou de l’autre, pas plus qu’une envie délibérée de tromper, c’est simplement que les clés ne sont pas disponibles :

• le professionnel parle avec sa langue, dans son “jargon”, spécifique, spécialisé,
• le demandeur l’interprète en fonction de ce qu’il a compris.

Tout simplement l’un ne sait pas de quoi l’autre lui parle.

Les termes à connaître 

Je vous propose le minimum nécessaire pour parler la même langue, que vous soyez le maître d’ouvrage, le vendeur, le lotisseur, l’agenceur, le concepteur, le bureau d’études, le constructeur ou le terrassier.

Tout commence par le commencement, y compris le bâtiment, pour nous c’est le terrain et, pour le rendre exploitable, son terrassement.

En France, état de droit, les terrains sont classés selon des typologies particulières : terrain constructible, agricole, à vocation industrielle…

Ils sont, selon leur destination, soumis à des réglementations différentes, à la fois en fonction de l’usage futur de ce qui y est ou sera construit, mais aussi en fonction de réglementations communales ou, à tout le moins, territoriales.

Une fois appréhendées ces spécificités, il faudra y envisager ce qu’on appelle du terrassement afin de le rendre exploitable, lui ou un bâtiment s’y trouvant déjà.

Avant toute acquisition ou lancement d’un projet de rénovation, il est important de savoir de quoi il va être question, ce qui va être proposé ou demandé.

Dans cet article j’aborde le minimum de termes nécessaires à connaître afin de parler tous des mêmes choses avec les mêmes mots.

Terrain

Il ne faut pas se tromper sur lui, en effet, si une construction est améliorable, un terrain se situera toujours au même endroit, son environnement est assez immuable, en tout cas il s’améliore rarement, au mieux est-il possible d’espérer qu’il ne se dégrade pas.

Tènement

Groupe de propriétés, bâties ou non, contiguës, qui forment un ensemble indissociable. 

Terrain d’assiette

Terrain sur lequel est ou sera édifiée une construction, on parle de son terrain d’assiette. C’est généralement une parcelle unique. La propriété peut par contre être constituée de plusieurs parcelles différentes, parfois de type différent (constructible + agricole par exemple), le tout formant un tènement.

Terrain constructible

Terrain sur lequel une construction est envisageable du fait de son classement favorable dans un document d’urbanisme. 

La constructibilité peut limiter la surface d’un projet sur un terrain donné (voir ci-après COS, CES). 

Un minimum de surface peut être exigé pour constituer le terrain d’assiette (ainsi un terrain peut être constructible mais trop petit seul, il faut alors le compléter avec un terrain voisin (ou une partie de terrain) lui-même constructible, ceci afin d’atteindre la surface minimale requise).

La validation de la constructibilité peut s’obtenir par demande de certificat d’urbanisme (ce qui en facilite la vente) ou directement par la demande d’un permis de construire.

Terrain agricole

Terrain sur lequel seules des exploitations naturelles sont possibles : élevage, culture… Dit autrement, on ne peut pas y construire un habitat sauf, par dérogation (pas simple), pour l’agriculteur exploitant, sur justification d’activités réelles (inscription à la mutualité sociale agricole, à la chambre d’agriculture, …).

Bornage, borne

Il s’agit de l’ensemble des repères qui permettent de délimiter un terrain, en repérer les limites par rapport au voisinage.

Il n’est pas obligatoire de “borner” un terrain, cependant ce peut être une sage précaution qui permettra d’éviter tout litige ultérieur.

Un bornage provisoire peut être réalisé avec des piquets fichés dans le sol.

Le bornage peut être matérialisé par un cours d’eau permanent, c’est alors le milieu du lit qui détermine la frontière de la propriété.

Le plus souvent il est réalisé avec des bornes posées par un géomètre, les versions les plus anciennes sont constituées par une pierre plantée verticalement. Son emplacement est relevé, mesuré et reporté sur le cadastre.

Les versions les plus récentes sont constituées d’un bloc béton percé dans lequel un piquet métallique doté d’un système anti-arrachement est fiché dans le sol. Ce piquet est conçu pour empêcher le retrait du bloc béton.

Borne géodésique

Il s’agit d‘une borne fixe, mise en place par l’administration. Elle détermine de façon précise la latitude, la longitude et l’altitude des points géodésiques.

Ces derniers servent de base pour l’établissement des cadastres. Ces points géodésiques, matérialisés par la borne géodésique, permettent aux géomètres d’établir de façon précise l’implantation des bornes privatives. Ils permettent aussi, en cas de litige, de fixer de façon irréfutable les limites d’une propriété.

Cadastre

Document officiel, disponible dans les mairies et consultable sur demande. Il est également consultable dans les administrations en charge de les tenir à jour, à savoir, les centres des impôts fonciers. Ces derniers, entre autres, délivrent, sur demande, des extraits cadastraux. La tenue à jour de ce qu’on appelle, génériquement, le cadastre fait partie des fonctions régaliennes de l’état.

Section cadastrale, N° de parcelle

Pour des raisons de facilité de repérage et d’établissement de plans globaux d’implantation des parcelles, les territoires communaux sont divisés en sections cadastrales, repérées par les lettres de l’alphabet.

Chaque parcelle est dotée d’un numéro qui lui est propre.

On retrouve donc une parcelle en annonçant la commune sur laquelle elle se trouve, la section où elle se trouve, et son N° propre.

Extrait cadastral

Le nom de la commune, la section cadastrale et le numéro d’une parcelle permettent à l’administration, sur demande, d’émettre un extrait cadastral. Celui-ci permet de connaître les coordonnées du propriétaire, la surface de ladite parcelle et le montant des impôts 

fonciers y attachés.

Plan local d’urbanisme (PLU)

C’est un ensemble de documents, rédigés par commune. Il est établi par des professionnels, sous contrôle des autorités administratives. Avant d’être accepté et rendu officiel il fait l’objet d’une enquête publique.

Ce document répertorie des zones déterminées qui permettent de fixer la destination des terrains qui s’y trouvent (zones habitables, zones artisanales, zones industrielles, zones commerciales…). Il permet donc, facilement, de découvrir la faisabilité ou non d’un projet précis sur un terrain déterminé.

Le PLU détermine aussi les règles de construction applicables sur le territoire de la commune, dont le COS (voir ci-après).

Ce document n’est pas obligatoire, en son absence c’est le maire qui, au nom de l’état, statue sur les demandes.

Plan d’Occupation des Sols (POS)

C’est la version ancienne du PLU. 

Le SCOT (Schéma de Cohérence des Territoires), lequel prend en compte, entre autres, la cohérence globale des regroupements de commune devenus courants, ainsi que la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), ayant profondément changé les critères divers, une évolution des documents de base était nécessaire. L’apparition du PLU est devenue effective à compter de l’année 2002.

Coefficient d’occupation du sol (COS) ; 

Coefficient d’Emprise au Sol (CES)

C’est un pourcentage qui détermine la surface de ce qui pourra être construit sur la parcelle. Plus le pourcentage est élevé plus la surface construite sera possiblement grande.

Par exemple, avec un terrain de 1000 m² et un COS ou un CES de 20 % (ou 0,2), il sera possible de construire 200 m² de plancher (ex-SHON (Surface Hors Œuvre Nette) ou maintenant Surface de Plancher).

Courbes de niveau

Il s’agit des courbes des différents niveaux d’un terrain.

Elles peuvent se situer à des altitudes différentes selon les besoins de la construction future.

Attention à respecter les divers règlements édictés dans le PLU, lesquels peuvent imposer des variations maximales, tant en plus qu’en moins, par rapport aux courbes du terrain naturel.

Courbes du terrain naturel

Terrain Naturel

Il s’agit des courbes correspondant à la forme du sol naturel d’une parcelle, ceci avant tous travaux. 

Réseau public d’assainissement

Il s’agit de l’ensemble des canalisation de collecte des eaux usées.

Si la présence d’un tel réseau permet d’éviter la construction d’un système d’Assainissement Non Collectif (ANC), il peut aussi engendrer quelques difficultés en cas de volonté d’aller vers un système ANC (fosse septique, lagunage…).

Collecteur d’eaux pluviales

C’est l’ensemble des canalisation de collecte des eaux de pluie ou de drainage.

Certains parlent, en cas de présence simultanée d’un réseau d’assainissement collectif et d’un réseau de collecte des eaux pluviales de l’installation de réseaux “séparatifs”.

Exutoire naturel

Ru, ruisseau naturels qui, en tout temps bénéficient d’un écoulement naturel d’eau.

Fil d’eau

C’est l’altitude à laquelle l’eau s’écoule naturellement dans les réseaux. 

Si une construction rejette ses eaux de pluie ou ses eaux grises en dessous de l’altitude des fils d’eau correspondants, il faudra prévoir l’installation de pompes de relevage.

Terre végétale

Il s’agit de la terre arable, celle située en surface du sol. 

L’idéal, dans le cadre d’un terrassement, est de ne pas mélanger cette terre, précieuse à de nombreux titres, aux autres terres et roches.

Cette terre végétale remuée sera remise en place en tout dernier, en fin de terrassement, ce qui permettra ultérieurement d’y cultiver diverses plantes ou d’y semer un gazon.

Terrassement

Déblai

Il s’agit de tous les éléments qui, après terrassement, s’avèreront avoir été enlevés. Ils peuvent être utilisés ailleurs sur la parcelle, pour des besoins de remblai, ou nécessiter une évacuation.

Attention, si des déblais doivent être évacués, cette évacuation peut ne pas être prévue dans le contrat de construction.

Remblai

Ce sont des apports de matière qui peuvent se révéler nécessaires pour adapter le sol naturel aux besoins d’agencements disposés à des altitudes différentes entre elles et différentes de celles du terrain naturel.

Déblais / Remblais

L’idéal, dans le cadre de terrassements liés à des travaux d’agencement, de construction ou autres, est d’arriver à un équilibre parfait entre les volumes des déblais et des remblais, ce qui évite tout transport.

Dans certains plans d’urbanisme, des règles précises peuvent limiter les hauteurs de déblais et de remblais par rapport aux courbes du terrain naturel.

Foisonnement

Toute manipulation d’un agrégat, terre, pierre, sable ou mixte va en “décoller” les particules les unes des autres et en provoquer une augmentation de volume. Cette augmentation de volume s’appelle “le foisonnement”.

La remise en place de ces éléments ayant foisonné, même après tassement artificiel, va laisser subsister un peu de foisonnement.

Je conseille, avant de mettre en place les éléments finaux, entre autres l’engazonnement final, de laisser passer les quatre saisons, ce qui évitera des variations d’altitudes préjudiciables, ne serait-ce qu’au plan visuel.

Fouilles

Il s’agit du creusement d’une excavation destinée soit à accueillir des canalisations et/ou gaines techniques et destinée à être rebouchée, soit au creusement nécessaire à l’implantation d’une construction en partie enterrée. Dans ce cas les fouilles prennent la forme d’une tranchée.

On parle aussi de fouilles pour le creusement éventuel d’une excavation afin d’y construire les futures fondations.

Fouilles en pleine terre

Par opposition aux fouilles dans du rocher ou dans des éléments tels qu’une rue, les fouilles sont précisées en pleine terre. Elles peuvent correspondre à une obligation du fait de la topographie ou de la nature du sol, elles sont généralement moins coûteuses.

Dessouchage

En cas de présence d’arbres de grande taille qu’il faut abattre, quelle qu’en soit la raison, il faudra soit attendre que la souche se dégrade seule, au fil des ans, sous l’action des champignons et des bactéries, soit l’arracher. 

Cette opération d’arrachage s’appelle le dessouchage.

Empierrement

Il s’agit du déversement d’agrégats d’une granulométrie assez importante sur un fond de fouille en vue de stabiliser l’ensemble qui, ultérieurement, soit recevra des éléments lourds, soit supportera le passage d’engins et/ou véhicules également lourds.

Drainage

Lorsqu’un terrain est naturellement humide, il peut s’avérer nécessaire de l’assécher par collecte de l’eau qui s’y trouve en excédent.

Cette opération se fait via un drainage. 

Il faut, préalablement, creuser une tranchée, y établir un drain (tuyau poreux ou percé) puis enrober ce collecteur dans un agrégat constitué de pierres arrondies (on parle de gravier roulé). Le fait d’utiliser un agrégat roulé évite, d’une part, de “poinçonner” le drain et, d’autre part, les contacts entre les éléments entre eux seront forcément ponctuels et permettront une meilleure infiltration de l’eau jusqu’au drain lui-même.

L’ensemble peut être enrobé dans une membrane appelée géotextile (sert de filtre afin d’éviter le colmatage du drain).

Pente d’écoulement

Il s’agit de la pente nécessaire à l’écoulement de l’eau, aussi bien de pluie au sol que des eaux de pluie collectées et/ou des eaux noires et grises.

Dans le cadre de canalisations, il est souhaitable de disposer de 1 cm par mètre ou plus. Cependant j’ai vu des réalisations très bien faites, parfaitement fonctionner avec 5 mm par mètre.

Regards

Ce sont des éléments qui permettent soit le tirage des gaines ou câbles lors du raccordement, soit de surveiller et purger si nécessaire des canalisations d’évacuation.

Selon leur situation il peut être prudent de prévoir des couvercles renforcés en capacité de supporter le passage de véhicules. En ce qui concerne leur couvercle, on parle aussi parfois de tampons.

Fosse septique

Ce système permet d’assainir les eaux usées avant leur rejet dans la nature. Si les eaux ménagères telles que celles des eaux de cuisine et lavage (eaux vannes) y sont aussi rejetées, on parle alors de fosse toutes eaux.

Elles sont composées de deux chambres, l’une d’elles assurant la sédimentation. Celles qui reçoivent les eaux vannes sont précédées d’un bac de dégraissage.

Un bac de préfiltration avant rejet se trouve après la sortie de la fosse. Il est le plus souvent rempli de pouzzolane, roche volcanique très poreuse.

Tous ces éléments sont dimensionnés en fonction du nombre d’utilisateurs.

On trouve des fosses septiques fabriquées en divers matériaux. Dans les zones à fort risque de poussée des terres, particulièrement en montagne, je conseille d’opter pour des équipements en béton armé, plus résistants.

Attention : sitôt mise en place, la fosse septique et les regards doivent être remplis d’eau pour éviter tout risque de remontée par poussée d’Archimède, risque toujours possible par infiltration d’eau ou déversement suite à la pluie et ainsi, remplissage de l’excavation qui a reçu les équipements. On a vu des fosses septiques ressortir même après remblai !

Conclusion

Il pourrait être possible d’ajouter de nombreux éléments, aussi bien en ce qui concerne les terrains qu’en ce qui concerne le terrassement, cependant je pense avoir intégré suffisamment d’éléments pour permettre, soit d’échanger avec un professionnel, soit de comprendre les devis reçus.

En cas de besoin, n’hésitez pas à demander d’autres descriptions, soit je vous en donnerai la définition dans les commentaires (ou d’autres les donneront), soit je les ajouterai à ce glossaire.

Offre et demande

Si ce glossaire vous plaît, si vous pensez que c’est une bonne idée, faites-le-moi savoir, je le ferai alors suivre d’autres glossaires qui porteront sur les murs, les planchers, la charpente, la couverture, la zinguerie, les menuiseries, l’électricité, la plomberie, le chauffage, les administrations… bref, sur tout ce qui, de près ou de loin, concerne les bâtiments habitables.

Crédit photo : Pixabay  geralt / 22248, kkw0812, Derks24

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