Suite à la visite de la maison, objet de l’achat éventuel, des symptômes, des constats et/ou diagnostics ont mis en évidence le besoin de sa remise à niveau.
Rien d’anormal à cela, quel que soit le bien, dans l’immobilier ou ailleurs, attendu que tout évolue, les habitudes de vie, les attentes que l’on a du bâti, le gain en performance considéré comme normal, l’évolution des normes, l’évolution également des coûts d’exploitation font que, même pour une maison bien entretenue et considérée “habitable en l’état”, une remise à niveau peut s’avérer nécessaire.
La force de l’habitude, l’accoutumance aux contraintes font que les anciens propriétaires se sont satisfaits de ce qu’ils avaient ou n’ont pas senti le besoin de faire évoluer leur maison.
Le changement de propriétaire est l’occasion idéale pour tout remettre à plat, un peu comme, lors de la vente d’un véhicule d’occasion, une contrôle général est nécessaire, sanctionné par un rapport et, si travaux à faire, contre-visite visite après leur réalisation.
Nous avons largement abordé ici tout ce qui concerne les types de maisons proposées à la vente, très anciennes, anciennes à récentes ainsi que les points à contrôler. Nous n’y reviendrons pas.
L’objectif de cet article est de lister les réponses possibles pour faire face aux besoins mis en évidence lors des visites préalables du bien.
Il sera ainsi possible de demander les devis afférents à ces éventuels travaux et donc de bien maîtriser l’enveloppe financière totale, achat + travaux.
Enfin, selon les travaux qui devront être réalisés, un planning de réalisation et/ou d’occupation des lieux permettra de programmer la “si attendue” entrée dans les lieux !
En amont ou en aval des travaux :
Nous allons aborder un point qui peut sembler secondaire et ne pas faire partie des travaux, et pourtant …
Assurances
Une maison ancienne bénéficie rarement d’une garantie, pourtant cela peut arriver. Ci-après, nous listons les cas où une garantie peut couvrir certains éléments.
Gros œuvre
Le gros œuvre comporte tous les éléments de structure qui assurent la tenue et la stabilité de l’ouvrage ainsi que les éléments qui leur sont intégrés ou liés. S’y ajoutent les éléments qui assurent le clos/couvert et l’étanchéité, à l’exception des ouvrants des menuiseries.
Tout ce qui relève du gros œuvre est garanti 10 ans après sa réalisation. Ce qui veut dire, par exemple, qu’une charpente neuve réalisée sur une maison ancienne, quand bien même celle-ci serait multicentenaire, sera garantie 10 ans. Faute de PV de réception, c’est la date de facturation finale qui fera foi.
Second œuvre
Sont inclus dans le second œuvre tous les éléments qui ne font pas partie du gros œuvre. A l’identique des éléments de gros œuvre, ceux du second œuvre sont aussi couverts par une garantie, mais celle-ci est limitée à 2 ans.
Travaux récents
Qu’ils soient de gros œuvre ou de second œuvre, les travaux réalisés dans l’ancien bénéficient de garanties de même durée que dans le neuf : 10 ans pour le gros œuvre et 2 ans pour le second œuvre.
Quiconque achète une maison, soit de moins de 10 ans, soit avec travaux réalisés depuis moins de 10 ans sera fondé à demander réparation en cas de sinistre sur les travaux pendant la durée légale de leur garantie.
Si un expert valide le désordre, le juge peut condamner le vendeur à indemniser l’acheteur. Ce dernier ne pourra pas se dérober, quand bien même il aurait réalisé les travaux lui-même … d’où l’intérêt pour qui réalise ou fait réaliser des travaux de les garantir car alors il pourra reporter la charge à la compagnie d’assurance (ce qui est systématiquement le cas de travaux réalisés par des professionnels)
En cas de sinistre non couvert par une garantie, le vendeur peut être condamné à indemniser l’acheteur sur ses fonds propres. Des cas font désormais jurisprudence.
Travaux qui vont être réalisés
Si le bien rénové devait être revendu avant l’extinction des garanties légales selon le type des éléments concernés et tels que décrits ci-dessus, le vendeur que sera devenu l’actuel acheteur devra, à son tour, les mêmes garanties à son acheteur du moment …
Nos conseils
Demander au vendeur de fournir les factures des travaux et les attestations d’assurance des entreprises ayant réalisé les travaux.
Le notaire qui passera les actes authentiques est d’ailleurs fondé à demander ces attestations d’assurance.
Humidité
Les désordres et pathologies liés à une gestion inappropriée de la teneur en eau des murs, des bois et/ou de l’air, sont parmi les plus nombreux des maux qu’il va falloir traiter, réparer ou endiguer.
Selon les symptômes relevés lors des visites et/ou contrôles tels que décrits dans l’article dédié et selon la nature du bâti, des actions sont à prévoir.
Décollement des crépis, salpêtre à mi-hauteur de mur
Ce sont là des pathologies le plus souvent liées à une étanchéification des murs. Il n’y a qu’une seule solution valable : enlever les “gangues” que sont ces crépis et autres éléments étanchéifiants.
Le mieux est bien sûr d’en dégager les murs sur les 2 faces et sur toute la hauteur. Si, pour des raisons de tenue de l’ouvrage, la chose n’est pas possible, a minima “décrouter” la face extérieure sur 1 mètre de haut; sur les 2 faces, ce sera mieux.
Il est devenu “très tendance” de garder les pierres apparentes, ce n’est pas forcément ce qui est le mieux pour la maison … ni pour les occupants !
Entre autres dans le cas des murs en pierres non perspirantes (le granit par exemple) les remontées capillaires transitent uniquement par les mortiers d’assemblage des murs et s’en tenir à des joints apparents représente une zone d’évaporation de l’eau dans l’air bien inférieure à ce que représenterait un crépi total.
Lorsque les pierres sont de nature poreuse, ce n’est guère mieux car elles peuvent se gorger d’eau et se dégrader beaucoup plus rapidement que si elles avaient été protégées par un crépi (en face extérieure) .
Garder des murs en pierre apparente sur la face intérieure signifie que son rayonnement et sa colorimétrie seront moins propices au ressenti de chaleur.
Constat de moisissures, d’auréoles
C’est généralement la preuve de 2 carences : trop d’eau dans l’air ambiant, mauvais renouvellement d’air et/ou défaut d’isolation de la paroi extérieure sur laquelle ou proche de laquelle ces symptômes sont apparus.
Renouvellement d’air
Nous avons déjà abordé ce point à de nombreuses reprises ici tant il est vrai que, de façon récurrente, on entend que ce ne serait pas nécessaire d’installer un système de renouvellement d’air, que d’ouvrir les menuiseries matin et soir serait suffisant, que la maison a toujours fonctionné ainsi et qu’il n’y a aucune raison de changer quoi que ce soit … Ce qui serait certainement possible si les futurs occupants voulaient y vivre tel que le confort était admis il y a 50 ans : 15°, pas de douche, encore moins de bain, hôtel des courants d’air, x épaisseurs de vêtements à l’intérieur …
Alors, que faire ? Installer un système efficace de renouvellement d’air : Ventilation par aspiration ou insufflation (VMC ou VMI), Simple Flux, Double Flux ? Peu importe, à chacun son choix, toutes assureront la fonction de renouvellement.
Nous avons bien sûr des préférences, mais devant l’urgence, même le moins performant sera mieux que l’absence totale de l’un de ces équipements.
Isolation
Un air intérieur contenant trop d’eau risque fort, en se rapprochant d’une paroi extérieure froide et, en se refroidissant lui-même, de générer un point de rosée. Nous venons de donner la solution pour faire baisser la teneur en eau de l’air intérieur : le renouveler. L’autre voie consiste à augmenter la température de la paroi extérieure … en l’isolant.
Il est possible d’isoler les murs par l’intérieur, ITI, ou par l’extérieur, ITE, avec de nombreux isolants, chacun ayant ses qualités et limites (vidéo). Nous préférons, pour de nombreuses raisons, des isolants biosourcés.
Attendu que les pertes de calories s’opèrent principalement par le toit, il est normal de commencer par ce poste (vidéo). Les murs sont le 2ème poste. Si les menuiseries sont encore bonnes (et donc seront conservées, nous abordons ce point plus avant) et si l’isolation se fait par l’intérieur, ces travaux peuvent être commencés sans se soucier des autres postes.
Par contre, si les menuiseries doivent être changées, même si les fuites dont elles sont la cause sont loin d’être parmi les plus importantes, que le choix soit d’opérer par ITI ou par ITE, il faudra coupler ces 2 opérations : changement des menuiseries et isolation des murs.
Peinture récente
C’est peut-être de bonne foi et avec l’espoir d’en tirer quelques euros supplémentaires que le vendeur aura refait la déco de sa maison. Ce peut aussi être pour “camoufler” des traces de moisissure ou des auréoles.
Si la maison ne dispose pas d’un système de renouvellement d’air ou si celui-ci est HS ou non utilisé, prévoir l’installation d’un tel système et/ou le rendre opérationnel. Ce sujet a déjà été développé ci-avant.
En cas d’isolation inexistante ou trop faible, prévoir de la refaire. Ce sujet a aussi été développé ci-avant.
Chauffage
Il est tentant, avant d’entrer dans les lieux, de vouloir changer une chaudière qui semble un peu “à bout de souffle” ou de passer à un combustible plus respectueux de l’environnement ou, tout simplement, moins cher !
S’il est un point pour lequel il faut “se hâter lentement”, c’est bien celui-là !
En effet, comment évaluer le besoin en terme de puissance de production de calories sans connaître les pertes qu’il faudra compenser ?
Nous avons vu dans un autre article à quel point les estimations liées aux consommations passées sont aléatoires.
Production des calories
Sauf à programmer la reprise totale de l’isolation, le changement des menuiseries, les travaux sur l’étanchéité au vent et la gestion du renouvellement d’air, il nous faut reconnaître que, pour ce lot “chauffage”, seule une occupation sur l’ensemble d’une année pourra permettre de connaître les vrais besoins.
Si tous les travaux décrits précédemment sont réalisés avant l’emménagement, un thermicien pourra donner une valeur des pertes résiduelles et, partant de là, prescrire ce qui sera nécessaire en terme de puissance de production de calories.
Il faudra ensuite faire le choix du type d’équipement et de l’énergie.
Ce point précis ne sera pas développé plus longuement ici, il justifie, à lui seul, un article spécifique..
Nous conseillons une étude poussée et objective, sachant que, bien sûr, tout combustible qui n’émettra pas ou peu de gaz à effet de serre, pas de micro-particules et ne fera pas appel à des ressources fossiles sera à préférer …
Distribution des calories
Les calories étant produites, reste à les distribuer.
Il est parfois possible de s’orienter vers un système qui produira et restituera, les 2 en un : poêle de masse par exemple.
Toutes les architectures ne s’y prêtent pas forcément. Il est nécessaire, pour un tel système, que l’habitat soit relativement compact et que des murs massifs ne viennent pas bloquer la libre circulation des calories. Lorsque c’est possible, ce type d’équipement permet de limiter les coûts d’installation. Il assure un chauffage par rayonnement (vidéo), le plus confortable qui soit.
En cas de besoin de distribution, celle-ci se fera via un fluide caloporteur, soit de l’air, soit de l’eau.
L’air est souvent le moins confortable car l’air soufflé en vue de distribution de la chaleur mettra en mouvement l’air ambiant, ce qui génèrera des ressentis d’inconfort, on parle de convection (vidéo).
La distribution par liquide permettra d’opter pour une diffusion elle aussi par rayonnement : radiateurs massifs, murs rayonnants et/ou plancher chauffants … C’est le système le plus favorable pour ressentir du confort à température moindre.
Se faire accompagner par un bureau d’études indépendant ou par un chauffagiste généraliste nous semble une nécessité. En effet, consulter des spécialistes d’un système ou d’un autre ne sera peut-être pas le plus pertinent : chacun mettra en avant les spécificités et avantages de son système.
État du gros œuvre
Charpente
On entend par charpente tous les éléments (généralement en bois, parfois en béton ou métalliques) qui soutiennent la toiture, mais aussi les planchers et pour certaines maisons les murs (colombage, ossature bois, poteau-poutre). Si les visites préalables ont mis en évidence des dégradations ou ont suscité des doutes, rien, dans ce domaine, ne remplacera le contrôle et les conseils de l’homme de l’art : le charpentier !
Consulter un artisan local ou un qui aura été conseillé par un bureau d’étude, un architecte ou un maître d’œuvre sera un bon choix. Ceci est vrai pour la charpente mais aussi pour les autres lots (électricité, plomberie …) !
Fissures, faux aplomb, faux niveau
Le constat de tels désordres doit déclencher la consultation d’hommes de l’art. Le maçon local ou en qui l’acheteur a confiance, bien sûr, mais pas que …
La demande d’un Certificat d’Urbanisme sera importante car elle permettra d’avoir des informations sur la nature des sols et, surtout, sur d’éventuels risques liés aux exploitation éventuelles passées du sous-sol : galeries de mines, et autres excavations diverses.
Les désordres peuvent avoir un impact sur la pérennité de l’ouvrage, pouvant aller jusqu’à l’effondrement.
Se faire accompagner d’un professionnel tel qu’un bureau d’études spécialisé dans l’étude des sols peut être une garantie supplémentaire.
Menuiseries
Il ne faut pas confondre “menuiseries en bon état” et “menuiseries thermiquement performantes”. Des fenêtres ou portes extérieures peuvent avoir été bien entretenues et sembler “correctes” comme on l’entend souvent mais être dépassées sur le plan thermique.
A minima, nous pensons que, si elles ne sont pas équipées de joints et à double vitrage, la question ne se pose même pas : il faudra les changer.
Tous les 10 ans, les fuites de calories ont été divisées par 2 (parfois plus) depuis les années 70. Autant dire que des fenêtres de 25 ou 30 ans d’âges n’ont pas grand chose à voir en terme de performance avec des menuiseries actuelles.
Il est compréhensible d’envisager de différer ce lot car il est responsable d’une faible part des pertes totales de calories (vidéo)
Cependant, si l’isolation des murs est refaite sans changer les menuiseries, en se disant que ça peut attendre quelques années, l’opération, plus tard, posera de très gros problèmes. En effet, le bon rendement d’une isolation voudrait que les dormants de menuiserie soient “enveloppés” par l’isolant. Ne pouvant pas déposer les anciens dormants de menuiserie afin de ne pas dégrader toute la décoration, l’alternative sera alors de se tourner vers ce qu’on appelle “les profils réno”. Ils ont pour conséquence de réduire la surface vitrée.
Quelque soit le système d’isolation retenu (ITI ou ITE) les menuiseries devront être positionnées sur la même face que l’isolant.
Lots de second œuvre
Électricité
Les réglementations électriques sont parmi celles qui évoluent le plus vite. Il n’est pas anormal que l’installation ne soit pas conforme aux dernières normes.
Par contre, il est des équipements de sécurité qui, défaillants ou absents, peuvent poser de graves problèmes de sécurité.
Il est possible qu’un non spécialiste soit intervenu sur l’installation en cours d’exploitation. Tout élément défaillant ou non réglementaire signalé dans le diagnostic doit alerter.
Nous citerons (liste non exhaustive) : absence de terre aux prises; trop de prises sur un même circuit; pas d’interrupteur différentiel; coupe-circuit uniquement sur la phase, pas sur le neutre; non respect des zones de sécurité dans les pièces d’eau …
Nous recommandons vivement la consultation d’un électricien professionnel. Une fuite d’eau est ennuyeuse, une électrocution peut être mortelle et l’immense majorité des incendies de maisons est d’origine électrique, il ne faut pas prendre de risque avec ce lot.
Plomberie sanitaire
Il s’agit ici plus de niveau de confort recherché et de déco que de réels besoins liés à la pérennité de la maison. Chacun pourra donc opérer selon ses aspirations.
Attention toutefois aux petites fuites liées à de mauvais joints autour des éléments de sanitaire. Ils sont souvent source de désordres, d’abord esthétiques puis pouvant dégrader le parement.
Bétons au sol type terrasse extérieure
En présence de murs à risques de remontées capillaires (pierre, pisé, bauge), il ne faut pas garder les éléments de type trottoir ou terrasse en béton au ciment portland. Les déposer et les remplacer, soit par une terrasse bois, soit par des gravillons ou autre système perspirant est une nécessité.
En dehors de l’aspect confort (rayonnement très élevé) ces équipements ne posent pas de problèmes aux maisons récentes (après 1948) qui sont réalisées avec rupteur de remontée capillaire.
Alentours, terrain
Nous avons déjà largement abordé ces points dans d’autres articles et souhaitons simplement mettre en garde sur un domaine précis, lequel peut s’avérer être coûteux et non différable.
Assainissement
Si la maison, est raccordée à un réseau collectif de collecte des eaux usées, il n’y a rien de plus à prévoir que le règlement de la taxe d’assainissement.
Par contre, pour les maisons équipées d’un assainissement individuel, plusieurs cas peuvent se rencontrer.
Le 1er risque est que la maison soit située dans un quartier qui va être raccordé à un réseau public : Il n’y aura pas d’autre choix que de “shunter” la fosse septique et se raccorder au-dit réseau.
Le coût des travaux pour amener les eaux jusqu’au domaine public sera à la charge du propriétaire. Il devra aussi s’acquitter des taxes de raccordement, rien dans ce domaine n’étant négociable.
Il est donc judicieux de s’enquérir d’un tel risque auprès de la mairie.
Fosse toutes eaux + rejet à un effluent permanent ou épandage
Le Service Public d’Assainissement Non Collectif (Spanc) dont dépend la maison viendra contrôler la conformité de l’installation. Le 1er des handicaps étant de savoir où se situent les équipements en question, il faut absolument se faire remettre les plans dits “de recollement”. Ils situent les installations sur le terrain. Les propriétaires vendeurs doivent disposer de ces plans.
Si l’ensemble n’est pas conforme aux règles d’assainissement en vigueur, le nouveau propriétaire peut se voir imposer de se mettre en conformité (dimensionnement de l’installation, conformité aux nouvelles normes …), à sa charge financière.
Les Spanc, selon les régions et/ou départements, n’ayant pas les mêmes exigences, se renseigner auprès de celui dont dépend la maison est une très sage précaution.
Conclusion
Si acheter une maison existante est très souvent une bonne option, il n’en demeure pas moins que c’est une maison conforme, le plus souvent, à des normes anciennes.
Elle sera, sur le papier et dans les faits, moins performante qu’une maison neuve construite selon les normes actuelles. Est-ce grave ? Non !
Par contre, vouloir en faire une maison qui serait au niveau des performances selon les normes de construction actuelles pourrait être une erreur (nous sommes même tentés de dire “sera une erreur”, trop complexe et coûteux car non prévu initialement).
Il ne faut jamais perdre de vue que les points les plus importants sont :
- atteindre un niveau de confort conforme aux habitudes de vie que sont devenues les nôtres,
- que les coûts d’exploitation soient maîtrisés,
- satisfaire les besoins des générations présentes sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs,
- atteindre les 3 points précédents en impactant le moins possible l’environnement et sans accentuer le dérèglement climatique.
Ces 4 défis sont atteignables en même temps, ce n’est certes pas facile, ça ne sera peut-être pas simple, mais c’est faisable et cela doit être l’objectif de chacun.
Nous sommes convaincus qu’un des moyens d’y parvenir est de se faire accompagner par un ou des professionnels, architecte, maître d’œuvre, bureau d’études …
Ce qui, au départ, peut paraître une dépense s’avèrera très vite être un investissement !
Enfin, selon la nature de ce qui devra être entrepris, si des doutes subsistent, que ce soit au niveau des obligations de travaux à réaliser, de leur faisabilité ou du niveau des montants financiers en jeu, il peut être sage de demander l’ajout de conditions suspensives lors de l’établissement du compromis.
Le compromis, une fois passé les délais légaux de rétractation, est un engagement sur lequel il ne sera pas possible de revenir … sauf à se faire reconnaître incapable !
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La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
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