Pourquoi construire une maison neuve ? Il y a tellement de maisons déjà existantes à acheter ! Donc, c’est décidé, j’achète une de ces maisons …
Grande décision, c’est vrai qu’il en existe de nombreuses à la vente, des petites, des grandes, certaines pourvues d’étage, d’autres de plain pied, certaines autres avec sous-sol ou à étage. Le moins qu’on puisse dire est que, sur le plan de la composition, le choix est vaste.
On en trouve à la campagne, d’autres sont en ville, certaines sont indépendantes, d’autres jumelées, d’autres en village. Elles sont sur des terrains de taille variable, de quelques centaines de m2, parfois moins, parfois beaucoup plus.
Nul doute, chacun, selon ses aspirations, pourra trouver celle qui lui correspond ou, a minima, qui lui convient.
Face à ce panel de possibilités, il faudra choisir en opérant par ordre de priorité.
Pour ce qui nous concerne, nous pensons qu’il faut d’abord se poser les bonnes questions au niveau de la situation géographique, ensuite il nous semble important de définir la composition de la maison et ce qui correspondra aux aspirations en terme de surface de terrain. Puis, alors, il faudra affiner : habitable de suite, avec travaux, avec ou non une annexe …
Beaucoup de critères, difficile de trouver le bien idéal, répondant à toutes les attentes.
Il faudra peut-être arbitrer, bouger les curseurs, concéder ici, privilégier là-bas, arriver au nécessaire consensus si l’acheteur se trouve être … des acheteurs.
Cet article a pour projet de proposer une méthodologie, des pistes de réflexion, apporter des informations, en un mot et pour autant que ce soit possible : faciliter la prise de décision qui permettra d’aller, dans un 1er temps, vers un compromis puis, enfin, vers la signature des actes authentiques.
Préalables
Le choix d’implantation ne devrait pas dépendre principalement du prix, mais plutôt d’autres critères : une maison peut s’améliorer, pas sa situation géographique ou son orientation. Elle est là où on l’a achetée, avec ses contraintes et son environnement : son propriétaire n’a aucune capacité à y changer quoi que ce soit !
Son lieu d’implantation et ses autres contraintes ont déjà été abordées ici, nous ne les rappellerons donc pas si ce n’est deux points particulièrement importants : les risques sismiques, de présence d’anciennes mines et autres excavations ainsi que les risques d’inondation et/ou de submersion. .
Impact environnemental
Quelque soit la technique de construction de ces maisons et malgré la probable nécessité d’y faire des travaux de remise à niveau, attendu qu’elles existent déjà, il est bien meilleur pour la planète de les valoriser (pdf) que de les démonter pour en reconstruire de nouvelles.
Maison récente
Nous mettons dans la catégorie “maisons récentes” toutes maisons construites selon les normes et/ou techniques récentes. Il est difficile de les situer précisément dans le temps, cependant, assez unanimement, les professionnels situent la charnière en 1948 (pdf).
C’est la période à laquelle les fondations de type “cyclopérennes” réalisées à la chaux ont été progressivement abandonnées au profit des fondations à semelles filantes en béton armé avec liant ciment portland. Ce point a été développé ici dans un autre article.
Nous proposons de partager ces techniques de construction en 3 grandes familles :
La 1ère, et aussi la plus répandue, est celle des maisons dites en dur, en béton, en dérivé de béton ou en briques, à alvéoles simples, donc nécessitant une isolation rapportée.
La 2ème famille est celle des maisons à ossature porteuse et remplissage avec des matériaux entre les éléments de structure, généralement faisant office d’isolant.
La 3ème famille est celle des maisons dites à isolation dans la masse : les éléments d’élévation des murs sont à la fois porteurs, étanchéifiants, occultants et isolants.
Maisons en dur
Elles sont ainsi dénommées car leurs murs sont réalisés à partir d’éléments durs, autrefois de la pierre, plus récemment, et c’est ce qui nous intéresse ici, à base de béton au ciment Portland, qu’il s’agisse de béton armé ou de parpaings, à base également de terre cuite, briques sous toutes leurs formes, en un mot, d’éléments d’origine minérale.
Elles ont la réputation d’être solides et durables, le commun des mortels se laissant souvent influencer en cela par l’assimilation de ces constructions avec les bâtiments anciens que sont les cathédrales, châteaux et autres ouvrages d’art anciens tels que le pont du gard.
L’image de matériau dur renvoie aussi très souvent à une image inconsciente de solidité et durabilité.
Le conte de la maison des 3 petits cochons a aussi largement imprégné des générations.
Qu’en est-il réellement ?
Murs à base de ciment Portland
Le béton à base de ciment Portland n’est pas que le matériau qu’on aimerait nous vendre : inerte, solide, étanche, durable, le genre sur lequel, quand on a construit, on ne revient pas.
Il n’est ni que cela ni complètement cela.
Le béton armé n’a pas la durabilité qu’on lui prête, en tout cas pas sans l’entretenir et ré-intervenir dessus. Il est sujet aux micro-fissurations qui, si on ne les traite pas, peuvent petit à petit devenir de vraies fissures, également des bactéries s’y attaquent. A tel point que de nombreux laboratoires travaillent à chercher des solutions pour les régénérer.
Pour faire du béton ou du mortier à base de ciment Portland, il faut bien sûr du ciment, un composant très énergivore, émetteur de beaucoup de CO2, Nox et autres polluants (pdf).
Il faut aussi des agrégats, entre autres du sable, de granulométrie et typologie particulière, à tel point qu’on commence à en manquer et qu’il a été tellement consommé qu’il fait défaut pour empêcher le recul du trait de côte (disparition des plages).
Nous avons déjà publié ici un article traitant de ce sujet.
Ces maisons nécessitent que leurs murs soient isolés. La plupart l’ont été. En France l’habitude est d’isoler par l’intérieur, ce qui n’est pas le plus efficace.
Les performances requises ont évolué; les isolants, comme tant d’autres éléments, vieillissent eux aussi et perdent de leurs capacités. Ces points relèvent de travaux éventuels, nous les abordons ici. Il en va de même pour les menuiseries et les vitrages.
Alors, faut-il ne pas acheter une maison à base de béton ?
Autant nous déconseillons de construire à base de béton au ciment Portland, pour les raisons évoquées ci-dessus, autant, lorsqu’une maison à base de béton existe déjà et que donc, les méfaits ont déjà eu lieu, il faut la faire durer le plus longtemps possible afin d’amortir au mieux ce qui a été consommé et compenser également au maximum ce qui a déjà été émis.
On connaît très bien les qualités et les limites des bétons au ciment Portland :
- il sera facile de tirer partie de l’inertie de ces murs,
- les murs en béton ne souffrent guère des remontées capillaires, rien à faire de plus,
- ils ne perspirent quasiment pas, il faut donc installer un très bon système de renouvellement d’air,
- si, comme c’est parfois le cas, ils sont isolés avec du polystyrène ou du polyuréthane, il faudra être encore plus sérieux avec le renouvellement d’air et les avertisseurs d’incendie,
- il sera facile de trouver des artisans compétents pour intervenir sur ce type de maisons : techniques connues et maîtrisées.
Donc il ne faut pas s’interdire d’acheter ce type de maison, simplement, comme décrit ci-dessus, en connaître les limites, les accepter et prendre toutes dispositions pour s’en prémunir.
En béton armé
Les murs de certaines maisons sont réalisés en béton armé banché (coffré, on parle aussi parfois de voiles de béton).
Un de leurs avantages est leur extrême rigidité, c’est aussi un de leurs handicaps (cette rigidité les rend sujets à la rupture ou aux fissurations). Pour limiter ces risques, il est nécessaire d’intégrer des armatures en acier dans le béton. Si une barre est trop proche de la surface du béton, elle rouille, ce qui en provoque l’éclatement et le début d’une micro-fissure. Le plus souvent ce ne sont que des désordres visuels. En présence d’une fissure longue et de plus de 1 ou 2 mm de large, il faudra demander l’avis d’un homme de l’art (un maçon par exemple). Les angles des murs et de tous les éléments saillants en béton sont aussi des points délicats.
Ces éléments sont certes ennuyeux mais ils sont, généralement, plus des désordres visuels que de vrais risques. Afin qu’ils ne le deviennent pas, il faut les traiter.
En parpaings
Les murs des maisons à base de ciment Portland sont le plus souvent en parpaings. La raison est simple : c’est beaucoup moins cher. Est-ce moins solides ? Oui, Est-ce assez solide ? Oui, 3 fois oui !
Si des immeubles de grande hauteur ou des ouvrages d’art ne peuvent être réalisés à base de ces éléments, il n’en va pas de même pour des maisons individuelles. Si elles ont été construites dans les règles de l’art, il n’y a aucune raison de les écarter d’un choix possible, en tout cas pas du fait des parpaings.
A ossature béton et remplissage avec des éléments eux aussi en dur
Cette technique n’est que très peu pratiquée en France, contrairement à des pays voisins. Quoi qu’il en soit, ces maisons sont aussi fiables que celles construites selon les techniques précédentes.
Murs en briques
Depuis longtemps peu de maisons sont construites en briques pleines. Nous avons abordé ces types de construction ici.
La plupart des maisons récentes en briques ont été construites avec des briques dites “creuses”, à parois intérieures droites, elles permettent d’économiser de la matière premières, sont plus légères, la conduction de calories y est réduite et elles canalisent beaucoup moins d’eau.
Elles sont tout aussi résistantes que celles en parpaings. Elles sont d’ailleurs construites selon les mêmes principes : fondations en béton, murs selon descriptif ci-dessus, dalles, linteaux, charpente, couverture …
La différence la plus notable est qu’elles sont plus perspirantes, cependant, à l’identique des maisons en béton, elles sont généralement crépies avec des matériaux qui eux ne le sont pas. Il convient donc, comme pour ces dernières, de bien y maîtriser le renouvellement d’air.
Murs à ossature porteuse
Il s’agit de maisons dont toutes les charges verticales, qu’elles soient de structure (dalles par exemple), d’exploitation ou liées aux conditions climatiques (charge de neige entre autres) sont assurées par des poteaux verticaux.
Ces charges y sont renvoyées par des éléments horizontaux, généralement des poutres.
Si les poteaux sont de forte capacité et relativement écartés, on parle de poteau/poutre, si les poteaux sont relativement proches et, élément par élément, de faible capacité, on parle alors de plateforme porteuse.
Les éléments porteurs ainsi que les poutres peuvent être en béton (évoqué ci-dessus), en acier ou en bois.
En acier
Deux techniques se partagent le marché de ce type de maison.
Structure en pièces de type mini IPN ou en T.
Ces structures sont généralement de plain pied et les poteaux, tramés environ tous les mètres, reprennent généralement des fermettes, constituées des mêmes types de profilés (pdf). Ces fermettes reçoivent la couverture et portent une structure secondaire support du plafond. Cette technique a été développée il y a déjà un certain temps. L’entreprise leader de ce secteur d’activité a été créée il y a plus de 70 ans. Comme pour les constructions en parpaing, et un peu pour les mêmes raisons (entre autres, consommation de ressources fossile forcément limitées en quantité disponible), si nous ne conseillons pas de construire selon cette technique et avec son matériau de base, dès lors que la maison existe, nous pensons qu’il n’y a pas d’empêchement à acheter ce type de maison. Il faut simplement savoir que la technique de conception et les isolants utilisés imposent, peut-être encore plus que pour d’autres techniques de construction, de refaire leur isolation. Leur conception technique rend la chose délicate et coûteuse. Si ceci est bien pris en compte, tout se passera bien.
Structure légère
Ces structures sont réalisées à partir de profilés relativement minces, en acier galvanisé (ces profilés sont très proches de ceux utilisés pour des cloisons en plâtre cartonné plus connu sous le nom générique de “placo”).
Le recul est beaucoup moins grand pour ce type de maisons que pour celles présentées ci-avant. Pourtant cette technique est pratiquée depuis très longtemps dans d’autres contrées de par le monde, entre autres aux Etats Unis. Cependant, attendu que la maison y est considérée comme tant d’autres produits, un bien consommable et faute d’un recul sérieux chez nous, nous ne pouvons en conseiller l’achat, ni en neuf à la construction, ni en tant que maison existante.
En bois
Les constructions bois s’ancrent de façon très anciennes dans nos traditions et notre savoir-faire. Les maisons de nos ancêtres, les Gaulois, étaient en bois. Nous avons largement développé ici cet état de fait dans un article dédié à l’histoire de la maison individuelle en France
Nous avions aussi largement abordé les avantages et limites de la maison bois dans 2 articles dédiés (ici) et (ici).
Maison avec poteau-poutre en bois
Cette technique est pratiquée depuis très longtemps chez nous, il s’agit des maisons dites “à colombage”.
Elles ont évolué vers d’autres formes, plus contemporaines. Les composants sont, petit à petit, devenus de plus en plus éloignés les uns des autres.
Si, jusqu’à très récemment, assez peu de maisons ont été construites selon cette technique, celles qui sont à la vente sont, généralement, sans piège particulier.
Elles sont souvent très lumineuses. Si on peut leur opposer un frein, c’est celui de l’entretien. Cependant, pour qui l’accepte, ces maisons sont peu sujettes aux ponts thermiques, souvent construites par des passionnés, elles sont généralement de très bonne facture et y réaliser des travaux est assez facile.
Technique plateforme porteuse en bois (MOB)
Cette technique de plateformes porteuses est partie d’Europe avec le savoir-faire des charpentiers migrants vers les Amériques. Ils l’y ont adaptée aux techniques industrielles, les y ont rationalisées à l’extrême, et elles nous en sont revenues petit à petit.
Les charpentiers français les ont ré-adaptées à leurs savoir-faire et elles prennent de plus en plus de parts de marché.
Comme les maisons à poteau/poutre, celles-ci ne présentent pas de risque particulier et y réaliser des aménagements, transformations ou agrandissement est relativement facile.
Elles aussi, selon leur vêture, nécessiteront peut-être un peu d’entretien. Si cette contrainte est acceptée, et en analysant bien la qualité de la réalisation pour celles antérieures à 1993 (date de la publication du DTU 31.2 (pdf) codifiant cette technique constructive (pdf)) ce sont, le plus souvent, de bons achats.
Murs multi-fonctions
Ces murs étaient autrefois réalisés en pisé ou bauge, nous l’avons abordé dans un article dédié aux murs massifs anciens. Ils n’étaient pas suffisamment performants pour répondre aux attentes actuelles de confort thermique.
Certains produits récents on pris le relais et ont permis, en son temps, de répondre aux exigences des Réglementations Thermiques passées (RT).
La RT 2012 a imposé des niveaux de performances que ces matériaux ne peuvent pas, intrinsèquement, d’atteindre, sauf en des épaisseurs qui deviennent non raisonnables.
Il faudrait trop de matériau de base, trop d’énergie pour leur production et ils consommeraient trop de m2 habitables pour être amortissables. Ce sujet a été abordé ici dans un autre article.
Briques alvéolaires
Des maisons ont été construites avec des briques dites “alvéolaires (pdf)” ou “briques monomurs”. Ces briques épaisses (de 28 cm à 48, les plus courantes étant de 38 cm d’épaisseur) et à parois non droites satisfaisaient, lors de leur mise en œuvre, au respect des objectifs de performance requise par la RT du moment. Celles dont le permis de construire est postérieur au 1er septembre 2006 sont de niveau correct au plan de la résistance thermique des murs.
Les briques ont soit été assemblées au mortier mais avec adjonction d’une bande centrale de rupture thermique, soit collées.
Celles qui sont antérieures à 2006 sont, à notre avis, de niveau thermique trop faibles pour ne pas les isoler, ceci sera développé ici dans un autre article.
Ces maisons sont fiables et totalement dignes d’intérêt. En effet, contrairement à certaines croyances, elles ont une grande capacité à encaisser les charges verticales.
En béton cellulaire
Le béton cellulaire est un excellent matériau, en capacité d’encaisser des charges, et il dispose de bonnes performances au ralentissement du transfert des calories. Ce matériau a toujours été anecdotique en France, ce qui est difficile à comprendre car, bien monté, dans les règles de l’art, il a apporté toutes satisfactions aux propriétaires qui en avaient fait le choix.
Ces maisons sont dignes de confiance.
Conclusion
Comme nous venons d’en faire une revue relativement exhaustive, de nombreuses techniques de construction ont permis d’édifier toutes les maisons possiblement disponibles à la vente.
Sauf pour les maisons à ossature métallique légère, pour lesquelles nous n’avons pas un recul suffisant pour les conseiller, toutes les autres techniques sont dignes d’intérêt.
Si elles sont achetables en l’état, sont-elles aussi habitables en l’état ?
Oui, à n’en pas douter, mais très souvent elles ne sont plus au niveau requis pour le confort thermique désormais recherché.
Elles ne sont pas, non plus, aux normes électriques actuelles, pas plus que de sécurité incendie.
En acheter une peut être une excellente solution.
Dire qu’elle a été isolée est certainement juste, la dire bien isolée est souvent un abus : il y a 20 ans, les menuiseries et leur vitrage, les isolants et le niveau requis étaient totalement différents de ce qu’ils sont aujourd’hui.
Il faut savoir que les performances d’alors étaient entre 2 et 4 fois moindres de ce qu’elles sont aujourd’hui.
Nous vous conseillons vivement d’en faire réaliser l’analyse* par un ou des professionnels aguerris, préalablement à l’achat ou aux travaux.
Dans la plupart des cas, des travaux seront à prévoir, l’objectif étant de les hiérarchiser et anticiper pour, au moins, pouvoir les financer.
* pas le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), c’est une étude tellement peu chère qu’elle est très souvent mal ou incomplètement réalisée.
Crédits Photos : Pixabay
La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
Mes fondamentaux pour des rénovations pertinentes :
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