Construire une maison est un acte important, souvent un des plus importants de la vie, en tout cas dans le cadre des biens ou actes liés au matériel.
Avant de construire, il faut définir l’enveloppe financière, trouver le lieu, définir le projet, bien appréhender tous les aspects d’agencement, d’équipement, d’intégration sous l’angle de l’architecture, définir la ou les techniques constructives, les matériaux et encore quelques autres points qui nous tiennent à cœur.
Et cependant, ce ne sont pas les seules contraintes des futurs propriétaires et/ou occupants. Il en est qui ne dépendent pas (que) de nous. Elles auront pourtant un impact non négligeable sur l’opération globale.
Il s’agit de tout ce qui relève de l’encadrement de la construction, encadrement administratif : les contraintes liées au terrain, constructibilité bien sûr, surfaces possibles, les hauteurs maximales possibles, les reculs par rapport aux prospects … ; les contraintes liées à l’architecture, à l’environnement bâti au plus proche; les contraintes liées aux assurances …
Nous allons développer ces divers aspects de la construction tout au long de cet article. Nous y rappellerons tous les textes et/ou arrêtés et règlements divers obligatoires, soit avant, soit pendant, soit après l’édification d’un bâtiment.
Pourquoi des démarches administratives pour construire ?
Il se trouve que nous vivons dans un état de droit et que, tel que l’appellation le laisse entendre, nous y avons des droits. La contrepartie inévitable des droits s’appelle “les devoirs”.
Une phrase, extraite d’un site officiel de notre état résume à elle seule la situation : ’’… L’État, pas plus qu’un particulier, ne peut ainsi méconnaître le principe de légalité …”
Donc, le principe de légalité implique de respecter les règlements qui, dans la pyramide du droit, concernent également celui encadrant l’acte de bâtir.
C’est en tout cas sous cet angle que nous avons rédigé cet article.
Protection des personnes
Dans le domaine qui nous intéresse ici, le législateur a pour objectif de protéger les personnes et les biens.
Dans le cadre de la protection des personnes, les lois, règlements, normes et autres qui encadrent l’édification d’un bâtiment ont tous été votés par le législateur.
Dès lors que ces textes ont été adoptés, nul ne peut s’y soustraire.
Attendu que le fait d’édifier un immeuble aura forcément un impact sur l’environnement, au moins du point de vue visuel, mais aussi du fait de l’utilisation du bien commun (routes, réseaux …) des règles d’urbanisme encadrent cet acte.
Peut-on se soustraire aux démarches ?
Comme le dit l’adage populaire : “Nul ne peut ignorer la loi”. Ceci est aussi vrai dans le cadre de la construction, de la transformation, de l’agrandissement d’un bâtiment.
Préalables à l’élaboration du projet de construction
Toute demande de PC est rattachée à une parcelle de terrain. En préalable à l’achat d’un terrain ou à l’établissement des plans du projet, il est vivement conseillé de se renseigner sur l’existence ou non d’un document d’urbanisme pour la commune d’implantation Plan Local d’Urbanisme, (PLU). S’il en existe un, la toute première démarche devrait être de se le procurer et le lire très sérieusement.
Toutes les règles d’urbanisme, d’aspect des façades, de hauteur, et autres, qu’il faudra respecter y seront précisées.
Le présent article décrit tout ce qui relève du droit commun, mais certaines règles ou prescriptions supplémentaires peuvent être imposées localement.
Comment devrait s’élaborer un projet ?
Etude de faisabilité
La construction d’un immeuble, qu’il soit collectif ou privé, de grande ou petite taille, implique des études préalables, dites de faisabilité.
Les attentes et/ou objectifs seront-ils compatibles avec le terrain choisi ?
Quelles sont les règles d’urbanisme ? S’il y a un PLU, qu’autorise ou impose-t-il ?
Le terrain est-il situé dans une zone proche d’un bâtiment inscrit au répertoire des monuments historiques ? Si oui, quelles sont les contraintes engendrées ?
Quelle est la topographie du terrain, sera-t-il suffisamment stable … ?
Elaboration du projet
Il s’agit de définir ce que sera la maison, en incluant les souhaits ou attentes bien sûr :
- type et nombre de pièces, répartition, surface, avec annexe(s) ou pas …
- aspect architectural, plain pied ou étage, type de toit (toit-terrasse ou à pans) …
Mais aussi les contraintes :
- orientation par rapport au terrain, aux écrans naturels au soleil, aux vues,
- implantation par rapport à la topographie, à l’accès.
Le projet se doit d’être élaboré en respect des contraintes liées aux documents d’urbanisme (certificat d’urbanisme, permis d’aménager, règlements d’urbanisme, PLU, …), faute de quoi de grandes déconvenues sont à craindre quant à l’acceptation ou non du projet par les autorités.
Qui peut mener ces 2 phases
Il n’y a aucune obligation à se faire aider ou accompagner dans les phases décrites ci-avant.
Attendu qu’elles semblent répondre à des logiques simples, il peut sembler possible, à beaucoup, de pouvoir les mener soi-même.
C’est possible, mais est-ce facile ? Pas si sûr. En effet, la répartition des pièces, leur orientation, les chemins de circulation répondent à des contraintes d’ergonomie pas forcément faciles à appréhender dans la globalité d’un projet.
Des contraintes mécaniques viennent s’y ajouter, entre autres de renvoi des charges verticales.
Il faudra aussi penser en amont aux passages de tous les circuits, électrique, de plomberie, de chauffage, de ventilation; à l’évacuation éventuelle des fumées liées aux appareils de chauffage.
Il est possible de copier des modèles de diverses origines, mais il s’agit de plans types … sont-ils adaptés au projet, au terrain, aux contraintes administratives …
Il est toujours possible d’améliorer une maison sur le plan technique (chauffage, éclairage, revêtements …, quoiqu’il serait mieux de la réussir dès le départ !) mais il est très difficile, coûteux et lourd de la faire évoluer architecturalement, c’est pourquoi nous conseillons vivement de se faire accompagner par un professionnel compétent …
Dépôt de la demande de PC
Seulement après avoir mené à bien les 2 précédentes phases, la demande de permis de construire sera déposable. Nous verrons ci-après en quoi elle consiste.
Ce qui va régir l’instruction du projet
Arrêté et règlement
Pour construire, il faut un terrain d’assiette qui le permette. Un des documents qui en atteste la possibilité est l’arrêté de lotissement (pdf). Pour savoir ce qui sera possible, en terme de surface, de hauteur, de recul par rapport aux limites de propriété, il faut consulter le règlement du lotissement.
On y trouve tout ce qui, au-delà du droit commun, sera autorisé ou interdit. Cela va de la hauteur des arbres, des essences possibles ou imposées aux contraintes éventuelles de façade ou aspect architectural en passant par les obligations de respect du voisinage, entre autres en indiquant les horaires possibles pour les travaux, les possibilités d’élevage ou non d’animaux …
Certificat d’urbanisme
Extrait du site “Service Public”, voix officielle de l’état, il résume très bien la situation :
“Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l’opération immobilière projetée est réalisable. Il existe 2 types de certificat d’urbanisme. Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d’en faire la demande avant d’engager la réalisation du projet.”
Bien que n’ayant pas de caractère obligatoire, ce document permet de connaître avec certitude ce qui est possible ou pas et, en cas de faisabilité, ce qui pourra être exigé au moment de la réalisation du projet.
Faisabilité
La volonté de faire ne sera pas suffisante pour permettre la réalisation du projet et, au-delà des obligations administratives, le terrain en lui-même est porteur de contraintes et/ou limites. Les plus importantes nous semblent liées à la nature du sol et aux obligations de traiter les effluents.
Etude de sol
Cette étude s’appelle aussi “étude géopédologique”. Elle est recommandée, ne serait-ce que du fait qu’elle est exigible pour l’obtention d’une assurance dite “Dommage Ouvrage”.
Pour avoir une vraie connaissance de ce que le sol du terrain permettra, nous conseillons vivement une telle étude.
Etude de filière
Une forme spécifique d’étude de sol, appelée “étude de filière” sera exigée par le SPANC pour tout système d’assainissement avec épandage. Cette étude est exigible auprès du vendeur.
En cas de non possession de cette étude (par exemple : terrain acheté avant l’obligation faite au vendeur de la fournir ou provenant d’un héritage), il faut la faire réaliser par un cabinet d’étude spécialisé, ce qui permettra de connaître les solutions conseillées sur la parcelle aux fins de les soumettre au Spanc.
Spanc
En cas d’impossibilité de raccordement de la construction à un réseau de collecte des eaux usées, un système d’assainissement non collectif devra être installé.
Si un tel dispositif est nécessaire, il est obligatoire (pdf) de consulter les Services Publics d’Assainissement Non Collectifs (SPANC) avant la demande de PC (voir page 10 points 1 et 3 du document dont lien ci-avant). Ils autoriseront ou non un système d’assainissement non collectif selon qu’il sera ou non adapté aux contraintes de gestion des effluents en fonction de la nature du sol en cas d’épandage.
Cette consultation permettra la prise en compte, dès le départ, des obligations qui, de toute façon, seront à respecter. Attendu que le SPANC a un droit de regard et une possibilité d’accepter ou refuser une installation d’assainissement non collectif, soit du fait de sa non adaptation à la nature du sol, soit pour défaut de dimensionnement ou autre, autant prendre son avis avant, cela peut faire gagner du temps.
Ce qui est soumis à PC
Le Permis de Construire (PC) est un document administratif qui est accordé (ou non) par les autorités de tutelle. Le délai maximal d’instruction est de 2 mois. Si le dossier doit recevoir l’aval de l’architecte des bâtiments de France, celui-ci disposera également de 2 mois pour sa propre instruction.
Un permis de construire accordé est valide 3 ans, sa validité est reconductible 2 fois 1 an.
Une fois accordé, il est opposable pendant une durée déterminée, c’est ce qu’on appelle le droit de recours. Cette possibilité est très encadrée. Une fois passé le délai de recours, les travaux pourront commencer, il ne sera plus possible à quiconque de s’y opposer.
Les règles qui imposent la demande d’un permis de construire sont très codifiées. Nous vous conseillons la consultation du site gouvernemental dédié à ce sujet, il est très clair et complet.
Sommairement, au plan général, sont soumis à demande de PC :
- toutes constructions neuves destinées à l’habitation (A partir de 150 m2 de plancher (pdf) et au-delà, il est obligatoire d’avoir recours aux services d’un architecte)
- tous agrandissements et/ou aménagements de volumes nouveaux en habitation avec dérogations selon la grandeur des surfaces créées et/ou les lieux d’implantation,
- piscine supérieure à 100 m2 ou toute surface si couverte avec un toit de plus de 1,80 m de haut,
- les abris de jardin, selon surface et lieu d’implantation,
- agrandissement d’une maison individuelle et/ou ses annexes,selon surfaces concernées,
- modification d’usage d’une construction, selon le projet envisagé,
- installation d’une éolienne de plus de 12 mètres de haut.
Pour connaître en détail les seuils déclenchant l’obligation d’une demande de PC, nous vous conseillons à nouveau de consulter le site gouvernemental dédié selon lien ci-dessus.
Ce qui est soumis à déclaration préalable de travaux
Pour la plupart des travaux ne nécessitant pas un PC et qui ont un impact sur les surfaces (augmentation), sur les ouvertures, les volumes, la forme, l’aspect en général, qu’ils concernent la partie habitable ou les annexes, il faudra faire une déclaration préalable de travaux.
Sont également concernés les changements de destination et/ou les divisions de propriétés foncières en plusieurs lots.
Attention !!! Contrairement à ce que pourrait laisser croire l’appellation de la démarche : “Déclaration préalable de travaux”, cette déclaration n’est pas simplement un document visant à informer de travaux ou autres, il s’agit bien d’une demande qui nécessite, notamment, la réalisation d’un plan en 3D dans son environnement, et peut être acceptée ou … refusée !
Demande de PC
Nous avons déjà largement développé ci-avant ce qui est soumis à demande de PC et qui, en fonction de divers critères, est habilité à la faire. Cependant, cette demande de PC doit être accompagnée de documents, faute de quoi elle ne sera tout simplement pas instruite.
Un PC peut se transférer.
L’étude thermique
Depuis l’application de la Réglementation Thermique 2012, RT 2012, une attestation de la prise en compte de la réglementation thermique doit, obligatoirement, être jointe à la demande.
Elle doit être remplie et signée par un professionnel reconnu compétent (architecte, bureau d’étude thermique …).
L’étude de sol
Elle concerne l’étude et l’analyse des capacités physiques d’un terrain et sera utilisée par le concepteur pour dimensionner les éléments qui assureront la liaison bâti/terrain (notamment les fondations). Dans le cadre d’un lotissement, cette étude aura été préalablement faite par le lotisseur.
En secteur diffus, cette étude peut ne pas avoir été réalisée préalablement à l’acquisition du terrain. Si elle est exigée par l’organisme instructeur de la demande de PC, il faudra la faire réaliser par une entreprise ou un bureau d’études agréés.
L’étude de filière
Une étude de filière du terrain et de celle du sol sera fournie au SPANC pour toute construction sur un terrain non raccordé à un réseau de collecte des eaux usées ni ne présentant la possibilité de rejet dans un cours d’eau qualifié “d’effluent permanent”.
Cette étude doit être réalisée par une entreprise agréée (bien que n’ayant pas de caractère obligatoire selon les textes, de plus en plus de Spanc ne délivrent plus d’attestation de conformité si ce document ne leur est pas fourni …).
Elle devra être transmise au SPANC en même temps que le projet d’assainissement envisagé. Suite à analyse du projet, le SPANC établira une attestation de conformité d’installation d’un système d’assainissement non collectif.
Cette démarche doit être réalisée avant la demande de PC puisque celle-ci devra inclure l’attestation tel que décrit ci-dessous.
Nous précisons ce point ici car, même si c’est peu pratiqué, une demande de PC peut être faite sur un terrain n’ayant pas fait l’objet d’une demande de CU (laquelle demande de CU comporte ce volet “étude de filière”).
Attestation de conformité du SPANC
Cette attestation (obligatoire uniquement pour la construction sur un terrain non raccordé à un réseau public d’assainissement) validera le projet d’assainissement proposé pour la construction, en fonction du terrain, du sol et du nombre potentiel d’occupants.
Déclaration préalable de travaux
La déclaration de travaux est à effectuer selon le même processus qu’une demande de PC. Elle est à remettre aux autorités compétentes et elle nécessite également un délai d’instruction.
Elle concerne les travaux de faible importance.
Il peut être tentant, pour de nombreuses raisons, de faire une déclaration pour des bâtiments de petite dimension et à usage d’annexe, tel qu’un abri de jardin. Cette démarche est plus simple, moins contraignante et elle engendre moins d’imposition pour le futur que de déclarer une bâtisse à usage d’habitation.
Il nous semble important de rappeler ici que la destination doit être déclarée et que la détourner pour, par exemple, utiliser un abri jardin à l’usage d’habitation est répréhensible par la loi et présente des risques aux plans de la sécurité et de la garantie des personnes.
Pendant la phase de construction
Déclaration d’ouverture
Lorsque le permis est accordé, il faut déclarer le début des travaux en mairie. Ceci se fait via un formulaire adéquat qu’il est possible de se procurer auprès des administrations. En cas de construction par un constructeur ou avec l’assistance d’un architecte ou d’un maître d’œuvre par délégation, cette démarche sera assurée par le professionnel.
Déclaration d’achèvement
Lorsque les travaux sont finis, il est nécessaire d’en faire la déclaration. Plusieurs raisons y incitent, à commencer parce qu’elle est obligatoire vis à vis de l’administration.
Au-delà de cette obligation, c’est aussi le document qui va rendre officiellement le bâtiment exploitable selon l’utilisation annoncée lors de la demande de PC, entre autres pour le raccordement aux divers réseaux et/ou services, changer les termes et contenus des garanties d’assurance …
Le formulaire est également disponible auprès de l’administration selon les liens donnés ci-dessus.
Pour les constructions ayant nécessité un PC, cette déclaration doit être accompagnée d’une attestation de prise en compte de la RT 2012.
Permis modificatif
En cas de changement mineur lors de l’avancement des travaux, ceux-ci doivent être déclarés via un permis modificatif. Il ne s’agit pas d’un nouveau PC, la démarche est beaucoup plus légère. Cependant il nécessite un délai d’instruction, 2 mois maximum. Cette attente peut être une contrainte importante car tant que la modification n’a pas été officiellement acceptée, il ne faut pas l’appliquer, ce qui peut imposer un arrêt du chantier …
Assurances
Édifier un bâtiment présente forcément des risques, pour ceux qui réalisent les travaux, mais aussi pour les autres, voisins, passants, visiteurs …
Si la construction est réalisée par un constructeur, c’est lui qui est responsable, le temps des travaux, de tous ces risques.
Sans en dresser une liste exhaustive, ces risques vont de la chute d’un mur en cours d’élévation, à l’envol de matériaux ainsi qu’à leur vol (risque très fréquent) en passant par l’inondation de la propriété du voisin, l’émission de poussière et encore bien d’autres.
Assurances pour le terrain
Dès l’achat du terrain, il est nécessaire de l’assurer. Un arbre peut s’écrouler sur une propriété voisine, un enfant s’y blesser en y jouant …
RC vis à vis des autres
Dans le cadre d’une auto-construction, les travaux liés à la construction seront couverts par le maître d’ouvrage (futur bénéficiaire); dans le cadre d’une construction avec délégation de maîtrise d’œuvre (via un architecte ou un maître d’œuvre indépendant, ou par le constructeur), il devra aussi souscrire lui-même cette assurance.
Le type de contrat qui couvre ces risques s’appelle “Responsabilité Civile Construction”.
Cette assurance ne couvre pas forcément les risques encourus par une personne qui viendrait “aider” à la réalisation des travaux. Bien se renseigner sur ce point auprès de l’assureur.
Multirisques habitation
Dès lors que la maison atteint le stade hors d’eau, hors d’air, même si elle est construite par un constructeur, il est obligatoire d’assurer la maison via une assurance multirisque habitation (dite aussi : MRH). Cette assurance couvre divers risques allant de l’envol de tuiles du toit au vol de ce qui s’y trouve en passant par un éventuel incendie.
Dommage Ouvrage
Une assurance Dommage ouvrage (DO) est obligatoire pour tous travaux réalisés sur le gros œuvre d’un bâtiment, neuf ou ancien.
Tout constructeur la doit à son client.
En cas de travaux suivis via une délégation de maîtrise d’œuvre (un architecte ou un maître d’œuvre indépendant) ou réalisés en auto-construction, elle devra être souscrite par les maîtres d’ouvrage eux-mêmes.
Cette assurance couvre tous les désordres qui pourraient survenir dans un délai de 10 ans, temps de garantie obligatoire pour ce type de travaux. En cas de sinistre et dès lors que celui-ci aura été confirmé par un expert, cette assurance missionnera une ou des entreprise(s) en vue de remise en ordre, à sa charge, ensuite, de déterminer qui en est responsable et de se retourner contre celui-ci pour recouvrer les sommes qu’elle aura avancées.
Personne ne peut s’y soustraire, pas même les auto-constructeurs, sauf à prendre de très grands risques en cas de revente par exemple.
De nombreux cas ont fait jurisprudence dans ce domaine.
Conclusion
Construire ou faire construire sont des actes très importants. Ils vont forcément avoir un impact important sur l’environnement, non seulement du fait des matériaux utilisés, mais aussi au plan visuel.
Cette contrainte visuelle implique le respect de règles qui relèvent du droit commun.
Il en va de même pour tout ce qui relève de l’appel à la communauté : les accès, l’alimentation en eau, en énergie, l’accès …
Ces points ont amené le législateur à légiférer, ce qui impose à tout candidat à la construction de devoir respecter les règles en question … même si elles semblent contraignantes et, parfois, peuvent apparaître très (trop) contraignantes.
Crédit photos : Pixabay
La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
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