Qu’il s’agisse de construire une maison neuve ou d’entreprendre des travaux dans de l’ancien, tout le monde cherche à faire des économies, légitime !
Alors où trouver ces économies ?
S’il s’agit d’auto-réalisation, il faudra, a minima, acheter quelques matériaux et, sauf ressource puisée sur le terrain même, dépense inévitable et incompressible, tout juste une modération grace à une sélection des fournisseurs et la négociation des prix.
Dont acte, pour qui est timide et n’aime pas fouiller, chercher, négocier, on prend son courage à 2 mains et, en avant … on y arrive !
S’il s’agit de faire réaliser les travaux par des entreprises, il y a la piste des travaux dits réservés, ceux qu’on fait soi-même. La peinture en fait très souvent partie, les aménagements extérieurs aussi. Difficile d’aller plus loin sauf à être compétent et disposer de temps. Il faudra tout de même acheter les matériaux.
Pas assez ? … Il faut encore réaliser des économies. Où ???
Mais c’est bien sûr, la musique est produite par les solistes, pas par le chef d’orchestre ! Banco, exit le chef d’orchestre, je vais faire moi-même le suivi : je serai à la fois le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre, je vais réaliser les travaux moi-même !
Le suivi soi-même : entre 8 et 11% d’économie sur le prix total selon le type de mission qui aurait été passé avec le professionnel en question ! Super !
La réalisation soi-même, plus difficile à chiffrer mais peut atteindre 20, 30, 40% du budget, re-super !
A priori oui, belles économies … sur le papier, mais est-ce une bonne idée ou une fausse bonne idée ?
C’est ce que nous vous proposons d’aborder dans cet article :
– les cas où ça peut être une bonne idée, car il y en a,
– mais aussi, et surtout, les 5 bonnes raisons, à notre avis, d’éviter ce qui pourrait s’avérer être une très mauvaise idée.
Définitions des rôles de chacun
Maître d’Ouvrage
Le Maître d’Ouvrage (MO) est celui pour qui les travaux sont réalisés. Il peut être une personne physique ou une personne morale.
Ces 2 cas sont possibles, y compris pour une construction individuelle.
En effet, si le plus généralement la chose réalisée le sera pour des personnes physiques bien identifiées, il peut, parfois, être plus avantageux de le faire par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) et c’est alors celle-ci, personne morale, qui sera propriétaire. Cette solution de la SCI peut faciliter la transmission ultérieure du patrimoine et en limiter la taxation. Elle permet, parfois, un niveau d’endettement supérieur.
Cependant, le plus généralement, le Maître d’Ouvrage sera une ou des personne(s) physique(s).
Maître d’œuvre
Le Maître d’Œuvre (MŒ) est celui qui a la responsabilité, technique, financière et de délai de diriger la réalisation des travaux nécessaires à la réalisation de l’œuvre.
Il peut aussi avoir la charge du respect des réglementations, tant techniques qu’administratives (demande de Permis de Construire (PC), déclaration de travaux, déclaration d’achèvement des travaux, assurances diverses …).
C’est aussi lui qui, souvent, gère le suivi financier du chantier.
La maîtrise d’œuvre peut être assurée par le MO lui-même ou déléguée. Les architectes, les maîtres d’œuvre par délégation, voir parfois les contractants généraux (entreprises générales) peuvent en assumer la charge.
Entreprise, artisan, homme de l’art
Ces différentes appellations concernent les réalisateurs, ceux qui exécutent les travaux.
Bureaux d’études
Les Bureaux d’Etude (BE) sont de plus en plus sollicités pour les études préalables à la réalisation des travaux. En effet, à la fois ils peuvent être imposés par la loi et/ou il est de plus en plus difficile de réaliser les études de performance et consommation en aval de la demande de PC
Synthèse
L’homme de l’art réalise des travaux pour le compte du maître d’ouvrage, sous la responsabilité du maître d’œuvre, après validation par un BE.
Sauf exception concernant certaines études, les 4 entités peuvent n’en être qu’une : rien n’interdit que le propriétaire réalise lui-même les travaux sous sa seule responsabilité, tant technique que d’étude préalable de faisabilité et estimation et suivi des coûts.
Il économise alors à la fois la main d’œuvre d’exécution, les frais d’étude (souvent dits d’ingénierie) et les frais de suivi : Tentant !
1ère raison de se faire accompagner : la conception
Tout commence là !
Un habitat individuel c’est d’abord la rencontre entre un lieu et de futurs occupants. Ce lieu présente quelques qualités mais aussi, inévitablement, quelques contraintes.
Inscription sur le terrain et dans l’environnement immédiat
Le 1er défi sera de concevoir une maison qui sera adaptée au terrain, ses accès, son orientation, sa topographie, le voisinage …
Il faudra aussi, bien sûr, que l’œuvre soit belle visuellement, c’est important pour le plaisir des yeux mais aussi pour l’acceptation du projet par les autorités et sa valorisation à terme. Ceci est encore plus vrai pour une construction neuve mais doit aussi être pris en compte pour de l’ancien en cas d’agrandissement, création d’ouvertures, reprise des façades, isolation par l’extérieur …
Respect des règles locales d’urbanisme
Comme si le défi n’était pas déjà suffisamment complexe, des règles d’urbanisme viennent souvent encore accentuer les difficultés.
Organisation intérieure
Une maison, c’est bien sûr un ensemble de pièces, mais celles-ci doivent s’organiser avec logique, en tenant compte des expositions extérieures bien sûr, mais aussi avec des logiques de conforts différents et donc de chauffage différents, des logiques de déplacement, de vie … et elles sont différentes pour chacun !
Performance
Une fois que tous ces points auront été pris en compte, ne restera plus qu’à choisir avec quoi et comment construire pour que la maison impacte le moins possible l’environnement, pour limiter les émissions de Gaz à effet de Serre (GES), pour éviter une consommation déraisonnable d’énergies et/ou ressources fossiles, recyclabilité, facilité d’entretien.
Esthétique
Une maison, c’est une enveloppe dans laquelle il sera possible de vivre bien, heureux et à coût maîtrisé, mais ce n’est pas que cela. C’est aussi une réalisation qui, probablement, perdurera longtemps. A ce titre, elle a un impact visuel et il faut qu’elle s’intègre visuellement dans son environnement. Ceci peut s’obtenir en lui donnant un aspect conforme à l’architecture locale ou régionale. Cependant ces aspects traditionnels s’appuient aussi sur les matériaux mis en œuvre et s’il est possible de reprendre les formes, il est par contre souvent beaucoup plus difficile d’utiliser les mêmes matériaux qu’autrefois.
De plus, si on s’en tenait toujours aux aspects d’antan, ce serait un peu comme si, en matière automobile on avait, une fois pour toutes, décidé que tel ou tel modèle, pour des raisons techniques (la traction avant Citroën par exemple) ou pour des raisons esthétiques (la Bugatti Royale par exemple) seraient des étalons et que toutes les productions actuelles devraient encore leur ressembler !
Force est d’admettre qu’être capable de prendre en compte toutes les contraintes énumérées ci-avant, résoudre cette équation à multiples variables n’est pas chose simple et pas forcément innée.
Se tromper un tant soit peu à ce stade peut avoir des conséquences techniques, de confort, de difficulté et surcoût de réalisation, de difficulté et/ou surcoût d’exploitation, se priver des services d’un tel spécialiste est une prise de risque qui nous semble fort importante.
Qui pourrait accompagner pour cette charge ?
L’architecte est le professionnel qui peut, ici, accompagner le(s) MO. Beaucoup de béotiens sont capables de dessiner, probablement très peu peuvent résoudre une équation aussi complexe, même si le résultat peut, au final, sembler acceptable.
Nous pensons que considérer que le travail d’architecte se limite à aligner quelques traits est une analyse totalement erronée et incroyablement réductrice de sa fonction.
2ème raison de se faire accompagner : la maîtrise technique générale
La maison autrefois
Une maison, autrefois, consistait en des murs réalisés avec les matériaux disponibles localement, selon les habitudes de travail locales, ce qu’on nomme les techniques vernaculaires. Elle consistait en des murs, parfois enduits à l’intérieur, parfois à l’extérieur, parfois les deux, des menuiseries réalisées avec des essences de bois locales, à simple vitrage bien sûr, un toit composé d’une charpente, elle aussi réalisée selon le savoir-faire de l’homme de l’art, avec les bois disponibles localement, une couverture afin d’assurer l’étanchéité à la pluie et de planchers destinés à séparer les différents niveaux éventuels. Dans le cas de niveaux superposés, un escalier. Enfin, un foyer et la cheminée.
Tout cela était assez simple … nous n’en sommes plus là !
La maison aujourd’hui
Aujourd’hui, rien que pour les murs, les techniques locales et/ou vernaculaires sont parfois appliquées loin de leurs origines tant le transport des matériaux sur longue distance n’est plus un frein, voir une impossibilité. Les bétons, les ossatures bois, la charpente, les couvertures et les menuiseries ont aussi considérablement évolué.
De plus, sont apparus tous les nouveaux postes que sont la ventilation, l’isolation, l’électricité, la plomberie, le sanitaire, les moyens modernes de chauffage, les revêtements de sol …
Les interférences et effets secondaires “collatéraux”
Tous ces postes ont souvent des effets qui interfèrent et il est absolument nécessaire de bien appréhender leurs interactions.
Il est déjà difficile de maîtriser chaque corps d’état pour ce qui est de la réalisation des travaux qui le concernent, alors que de connaissances nécessaires pour en maîtriser les effets croisés ! Par exemple, un poêle à bûches ou à granules est un équipement probablement pertinent, cependant, dans le cadre d’un habitat très performant thermiquement, il devra être pourvu d’une prise d’air extérieur faute de quoi, lors de son utilisation, soit il fonctionnera mal, soit il déséquilibrera la gestion du renouvellement d’air.
Dans un autre domaine, celui des reprises et renvois de charges, de nombreux calculs peuvent s’avérer nécessaires avant toute réalisation, entre autres d’aménagements de combles perdus par exemple.
Certes il est possible de trouver des abaques sur le net, certes des logiciels sont disponibles pour réaliser tous les calculs, cependant il nous semble assez peu probable qu’un béotien maîtrise aussi bien et de façon aussi certaine tous ces paramètres qu’un professionnel formé et aguerri à leur utilisation.
Certains hommes de l’art se passent de ces calculs et ne connaissent pas de désordre mais … ils ont pour eux leur expérience, cumulée à celle de leurs prédécesseurs et le recul sur des chantiers !
Qui pourrait accompagner pour cette charge ?
Ce travail relève logiquement des bureaux d’études.
Hormis si le MO dispose lui-même des compétences requises, soit pour calculer, soit pour réaliser selon un savoir-faire ce qui, convenons-en, est quand même rare, des déboires très importants peuvent survenir à tout moment sur le chantier mais aussi, parfois, bien après l’emménagement.
L’idéal, pour ce point, est de s’adresser à des bureaux d’étude, chacun selon son domaine de compétence.
3ème raison de se faire accompagner : la coordination dans le déroulé des travaux
Il est important de réaliser chaque travail correctement, lot par lot, c’est une évidence qui n’échappe à personne. Mais est-ce suffisant ?
Interaction entre les lots
Pour que les travaux se déroulent bien, qu’il ne soit pas nécessaire de se “prendre la tête” et improviser pour rattraper un oubli de réservation ou un manque de place pour un appareillage, de devoir s’adapter et peut-être abandonner une idée maîtresse, il faut anticiper.
Ceci passe par des plans intégrant les divers éléments, dûment cotés et à l’échelle !
Il peut aussi être nécessaire de faire ce qu’on appelle des plans de détails, eux aussi à l’échelle … pour avoir fréquenté de nombreux chantiers, combien de fois n’avons-nous pas entendu, par exemple “… mais je le mets où l’isolant sous chape avec la place disponible sous les menuiseries ?”
Par exemple, dans une maison à ossature bois, les murs sont souvent préalablement taillés en atelier, les hauteurs sous ouvrants, déterminants pour l’altitude de pose des menuiseries peuvent varier d’un type de menuiserie à un autre, d’un type de seuil à un autre et de la nature du sol. Donc, pour en déterminer le niveau de pose, il est nécessaire d’avoir préalablement choisi la menuiserie et de savoir quel type de complexe de sol sera choisi (plancher bois isolé dans l’épaisseur du solivage ou dalle isolante sur hérisson ou isolation entre la dalle et une chape en attente de carrelage, de plus, celle-ci peut nécessiter une hauteur plus grande si le choix se porte sur un chauffage au sol … pour un seul point, combien de variables et possibilités ?)
Si la maison est à murs en béton ou autre matériau d’origine minérale, ce ne sera guère plus simple, il faudra donner les cotes de réalisation au maçon dès qu’il attaquera le montage des murs.
Ordre d’intervention
Qui doit intervenir en 1er ? le plombier, l’électricien, celui qui isolera ?
Chaque professionnel aura une tendance normale à nous présenter son lot comme prioritaire. C’est normal et il a raison : son lot, quelqu’il soit, est très important. Alors de là à considérer que les autres corps d’état devront s’adapter à ses contraintes d’interventions à lui, c’est un pas qui peut être vite franchi. Il faut prévoir les ordres d’interventions.
Maîtrise des délais
Pour maîtriser des délais, il est nécessaire de connaître le temps nécessaire à chaque intervention, lot par lot, de les intégrer tous et de les coordonner.
Cette coordination passe par une anticipation de l’intervention du professionnel qui réalisera les travaux. Il faut savoir à quelle date il faut le programmer, en tenant compte de l’avancement du ou des lots qui le précède(nt).
Il faudra, dès qu’un des intervenants prend du retard, prévenir les autres corps d’état afin qu’ils décalent leurs interventions également, refaire et recaler le planning.
Qui pourrait accompagner pour cette charge ?
Ce rôle peut être confié à un architecte ou à un maître d’œuvre par délégation.
Ici l’expérience (acquise sur le terrain ou transmise lors d’un enseignement) est très importante.
Sauf à avoir l’habitude de manager des équipes et, tout à la fois, bien connaître les techniques de construction, deux capacités non innées, de gros déboires nécessitant des concessions, des adaptations et, inévitablement, engendrant des retards dans l’avancement des travaux risquent fort de se produire.
4ème raison de se faire accompagner : la réalisation de chaque lot
Afin de bien positionner la complexité de la construction d’une maison, nous vous proposons une illustration :
D’emblée il apparaît évident que de nombreux professionnels doivent intervenir dans l’acte de bâtir.
Chacun, pour apprendre son métier, aura consacré un temps important de sa vie, qui en apprenant à l’école, qui en se formant chez un maître d’apprentissage, qui en travaillant plusieurs années, sur divers chantiers, avec des professionnels “aguerris”, qui, a minima en passant par un Centre de Formation pour Adultes, soit généralement 9 mois, ceci pour acquérir les connaissances de base. Dans certains métiers, il est admis que la nécessité de la pratique est incontournable pour bien maîtriser les gestes enseignés.
Alors, en prenant le minima de 9 mois pour chaque métier, rien que pour les œuvrants directement sur le chantier, nous trouvons 16 professionnels : 16 x 9 mois, ça fait 144 mois, exactement 12 ans.
Si un professionnel assurait, à lui seul, la construction d’une maison, ce serait le temps minimum qu’exigerait théoriquement une compagnie d’assurance pour l’assurer.
Il en irait de même pour une chambre des métiers.
Les assureurs exagèrent-ils ?
Un assureur couvre un risque et, à ce titre, n’accepte de le faire que s’il pense que la prime demandée sera supérieure au risque pris.
Pourrait-on, dans un autre domaine, espérer qu’un jour une compagnie d’assurance couvrira un conducteur qui n’aurait pas été formé dans une école de conduite avec examen attestant de sa capacité à maîtriser un véhicule automobile ? Personne bien sûr !
Les chambres des métiers exagèrent-elles ?
Les chambres consulaires attestent auprès du public des capacités du professionnel.
Toujours en parallèle avec la conduite d’une automobile, peut-on imaginer que les autorités de tutelles autorisent quiconque à conduire sans avoir appris à le faire ? Non bien sûr !
Y a-t-il des exceptions ?
Oui il y a des exceptions. Il est des individus qui, voyant quelqu’un réaliser un travail, sauront le reproduire au moins aussi bien.
Sont-ils nombreux ? N’est pas Mozart qui veut !
Notre expérience des travaux dans le bâtiment, notre fréquentation de nombreux œuvrants sur le chantier nous autorisent à affirmer que non.
Et ceux qui y parviennent sont, pour la plupart, déjà des œuvrants du bâtiment.
Est-il possible de passer outre une formation, un apprentissage, un accompagnement ?
Oui c’est possible, surtout en auto-construction ou auto-rénovation puisque rien n’interdit à quiconque de réaliser des travaux chez lui, pour lui, y compris mal ou hors normes. Cependant il ne faudra pas vendre ou louer le bien aussi longtemps que les travaux, selon la loi, devront être couverts par une garantie sauf à avoir souscrit une assurance couvrant ce risque, ce qui, pour les raisons évoquées ci-avant, nous semble peu probable à obtenir.
Y a-t-il des risques ?
Oui s’auto-proclamer compétent présente des risques, nous l’avons déjà largement développé ici dans un article dont le titre, en lui-même, résume tout ce qu’on peut en attendre : “Les joies et les écueils de l’auto-construction”
Qui pourrait accompagner les travaux ?
Il serait bon, pour qui n’est pas lui-même un professionnel aguerri dans un domaine de travaux de se faire, a minima, accompagner, au moins pour le lancement des travaux.
Une relation, non professionnelle mais qui a déjà pratiqué peut tenir cette fonction d’accompagnant pour des travaux de moindre importance.
Cependant, pour des travaux d’envergure, nous conseillons, a minima, l’accompagnement d’un (ou de) professionnel(s) aguerri(s).
5ème raison de se faire accompagner : la maîtrise financière
C’est, le plus souvent, pour réaliser des économies que les MO souhaitent prendre en charge, eux-même, une partie ou la totalité des fonctions déjà développées ci-avant.
Quels sont les risques ?
Nous venons de traiter les 4 points techniques et/ou de réalisation.
Le défaut de maîtrise d’un ou de l’autre peut engendrer des désordres qu’il faudra corriger.
Les surcoûts des reprises, corrections, réparations (si tant est qu’elles ne soient que financières et … possibles à réaliser) peuvent parfois (souvent ?) dépasser les économies qui auront, croyait-on au départ, été escomptées.
Est-il possible de prendre ce risque ?
Oui, et de nombreux le prennent, ceci d’autant plus que leur budget est “serré”.
A la fois nous les comprenons, à la fois nous leur conseillons de se faire accompagner pour, initialement, bien évaluer les besoins et ensuite éviter toute dérive financière.
Qui pourrait accompagner pour la maîtrise financière ?
Un économiste peut calculer et appréhender les coûts. Un architecte et un maître d’œuvre par délégation également.
Conclusion
Plus le budget est serré, moins il est possible de prendre un risque car toute dérive, qu’elle soit de l’ordre de la conception, des calculs de dimensionnement et/ou de faisabilité, de la coordination ou de la réalisation finira inévitablement par un surcoût, alors même que, précisément, les moyens financiers n’autorisent pas le moindre écart !
Les chantiers participatifs sont de plus en plus souvent proposés pour acquérir ces compétences.
La lettre d'information de Claude Lefrançois, alias Papy Claude
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